Bảng suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn theo hạng sao

Tóm tắt nhanh

• Suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn là mức vốn trung bình tính cho một giường, không phải cho một phòng hay một m². Theo Quyết định 409/QĐ-BXD, khách sạn 3 sao khoảng 551 triệu đồng/giường, trong đó phần xây dựng khoảng 395 triệu.

• Phần xây dựng luôn chiếm khoảng 68–72% tổng suất vốn ở mọi hạng sao. Phần còn lại là thiết bị.

• Đổi ra phòng (giả định 2 giường/phòng): 2 sao ≈ 0,54 tỷ, 3 sao ≈ 1,10 tỷ, 4 sao ≈ 1,52 tỷ, 5 sao ≈ 2,12 tỷ đồng/phòng.

• Con số này để lập khung ngân sách và soát báo giá. Chi phí thật của lô đất bạn đang có sẽ lệch, và bài này chỉ rõ lệch vì đâu.

Tuần nào cũng có chủ đất hỏi tôi cùng một câu: “Anh ơi, xây khách sạn 3 sao hết bao nhiêu một phòng?” Câu trả lời ngắn là suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao khoảng 551 triệu đồng mỗi giường, tức cỡ 1,1 tỷ đồng mỗi phòng đôi. Nhưng nếu bạn cầm con số đó đi so với báo giá của nhà thầu thì hầu như chắc chắn thấy lệch. Bài này giải thích vì sao lệch, và cách đọc con số cho đúng để không tin nhầm bên nào.

Chúng tôi ở Romo Cons chuyên thi công khách sạn và chung cư mini, nên bài viết đứng từ phía người làm công trình. Số liệu chính thức lấy từ Bộ Xây dựng. Phần đối chiếu thực tế lấy từ công trình chúng tôi đã xây.

Suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn là gì, khác giá xây dựng thế nào?

Suất vốn đầu tư là chi phí đầu tư xây dựng tính trên một đơn vị công suất của công trình. Với khách sạn, đơn vị đó là giường. Bộ Xây dựng công bố con số này hằng năm để các chủ đầu tư có căn cứ ước tính tổng mức đầu tư ở giai đoạn đầu, khi chưa có thiết kế.

Nó khác đơn giá xây dựng ở ba điểm. Thứ nhất, đơn vị là giường chứ không phải m². Thứ hai, nó gồm cả thiết bị (điều hòa, thang máy, hệ thống điện nhẹ, bếp, giặt là) chứ không chỉ phần xây. Thứ ba, nó là trung bình của nhiều dự án, nên không phản ánh riêng lô đất của bạn. Và nó không gồm tiền đất, cũng không gồm nội thất rời trong nhiều trường hợp, tùy cách đơn vị lập dự toán chia hạng mục.

Chỗ này nhiều người hiểu nhầm. Họ lấy suất vốn nhân với số phòng rồi coi đó là giá nhà thầu phải báo. Không phải. Suất vốn là con số để ước tính ngân sách, còn giá nhà thầu là con số để ký hợp đồng, và hai thứ đó được tính từ hai nguồn khác nhau.

Bảng suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn theo hạng sao

Bảng dưới lấy theo Quyết định 409/QĐ-BXD ngày 11/04/2025 của Bộ Xây dựng (suất vốn năm 2024). Đơn vị là nghìn đồng trên một giường, mình đổi sang triệu đồng cho dễ đọc.

Hạng sao	Tổng suất vốn	Phần xây dựng	Phần thiết bị	Xây dựng / tổng
1 sao	178,3	123,6	36,8	69%
2 sao	268,7	183,9	58,5	68%
3 sao	551,4	395,0	101,6	72%
4 sao	757,6	521,4	165,9	69%
5 sao	1.059,1	755,6	198,8	71%

Đơn vị: triệu đồng/giường. Tổng gồm cả chi phí khác nên hai cột đầu không cộng ra đúng bằng cột tổng.

Có hai điều đáng để ý trong bảng. Một là bước nhảy từ 2 sao lên 3 sao rất lớn, gấp đôi. Đó là lúc khách sạn phải có sảnh đúng chuẩn, thang máy, nhà hàng và khu dịch vụ, nên diện tích sàn trên mỗi giường tăng mạnh. Hai là tỷ lệ phần xây dựng gần như đứng yên quanh 70%. Nói cách khác, hạng sao cao hơn làm mọi thứ đắt lên gần đồng đều, chứ không riêng khoản nào.

Lưu ý về năm số liệu. Bảng trên là suất vốn năm 2024. Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định 425/QĐ-BXD ngày 30/03/2026 cho năm 2025, nhưng khi biên soạn bài này chúng tôi chưa xác nhận được bảng khách sạn trong quyết định đó. Bạn nên tra bản mới nhất trước khi đưa vào hồ sơ chính thức.

Đổi suất vốn ra tiền một phòng: cách tính và giả định

Khách sạn thực tế người ta bán theo phòng, nên câu hỏi tiếp theo luôn là “vậy một phòng bao nhiêu”. Muốn đổi thì phải giả định số giường mỗi phòng. Tôi dùng mức 2 giường mỗi phòng (phòng đôi hoặc twin), vì đó là cấu hình phổ biến nhất ở khách sạn 2–4 sao trong nước. Nếu khách sạn của bạn nhiều phòng đơn hoặc phòng gia đình 3–4 giường thì hãy tính lại.

Hạng sao	Tổng / phòng (2 giường)	Phần xây dựng / phòng	Khách sạn 20 phòng (tổng)
2 sao	0,54 tỷ	0,37 tỷ	10,7 tỷ
3 sao	1,10 tỷ	0,79 tỷ	22,1 tỷ
4 sao	1,52 tỷ	1,04 tỷ	30,3 tỷ
5 sao	2,12 tỷ	1,51 tỷ	42,4 tỷ

Ước tính minh họa từ bảng suất vốn năm 2024, chưa tính tiền đất, chưa trượt giá đến thời điểm khởi công.

Nhìn cột cuối: một khách sạn 3 sao 20 phòng theo suất vốn là khoảng 22 tỷ đồng. Đây là mốc trần để đặt ngân sách. Con số thật của bạn thường rơi xuống thấp hơn hoặc cao hơn, tùy các yếu tố ở phần sau.

Phần xây dựng chiếm bao nhiêu trong tổng vốn?

Khoảng 70% suất vốn là phần xây dựng, gồm tất cả những gì nằm trong công trình: móng, khung bê tông, xây tô, hoàn thiện, cơ điện, phòng cháy chữa cháy, thang máy. Với khách sạn 3 sao, đó là khoảng 395 triệu đồng mỗi giường, hay 0,79 tỷ mỗi phòng đôi.

Trong phần xây dựng, tỷ trọng các hạng mục ở khách sạn 3 sao Romo Cons đã bóc tách trong bài giá xây dựng khách sạn 3 sao như sau: phần thô 40–50%, hoàn thiện 22–28%, hệ thống kỹ thuật 12–18%, thang máy 5–7%, móng và san lấp 2–3%. Phần thô luôn là khoản lớn nhất, và cũng là khoản dễ bị báo thiếu nhất khi nhà thầu chỉ báo “giá thô”.

Muốn nhìn chi phí theo một quy mô cụ thể hơn, bạn có thể xem chi phí xây khách sạn 10 tầng, nơi có bảng theo hạng sao trên tổng diện tích sàn.

Vì sao suất vốn thực tế lệch so với con số trong văn bản?

Trong hơn 20 năm làm nghề, tôi chưa gặp một khách sạn nào có chi phí trùng khít suất vốn. Lệch là bình thường, quan trọng là biết lệch vì đâu. Bốn nguyên nhân hay gặp nhất:

• Nền đất. Đất yếu gần biển hoặc ven sông cần cọc dài hơn, có nơi thêm 10–15% tổng chi phí. Đất tốt thì móng nhẹ đi thấy rõ. Nhưng chưa khoan địa chất thì không ai nói trước được, nên tôi luôn khuyên khoan trước khi chốt ngân sách.
• Số tầng và hình dáng lô đất. Lô hẹp, mặt tiền nhỏ, sâu 20–30m làm giá thi công cao hơn, vì vận chuyển vật tư khó và cẩu không vào được. Một khách sạn 7 tầng trên đất 100m² đắt hơn mỗi m² so với công trình cùng quy mô trên đất vuông vức.
• Quy mô dịch vụ. Suất vốn đã tính bình quân cả sảnh, nhà hàng, hội nghị, bãi xe. Khách sạn nhỏ chỉ có phòng ngủ và sảnh đơn giản thì thấp hơn mức này. Khách sạn có bể bơi, spa, tầng hầm thì cao hơn.
• Thời điểm. Bảng là giá quý IV năm 2024. Từ đó đến lúc bạn khởi công, giá thép, xi măng, nhân công đều đã dịch chuyển.

Để bạn hình dung, lấy ví dụ từ một công trình chúng tôi đã làm.

Ví dụ thực tế: Siren Hotel, Flamingo Hải Tiến

Siren Hotel là khách sạn 3 sao, 10 tầng, 63 phòng, tổng diện tích sàn khoảng 2.500m² ở Flamingo Hải Tiến, Thanh Hóa. Tổng mức đầu tư thực tế Romo Cons ghi nhận là 24,65 tỷ đồng, tức khoảng 391 triệu đồng mỗi phòng và gần 9,9 triệu đồng mỗi m² sàn.

So với suất vốn: 63 phòng đôi tương đương 126 giường, nhân 551 triệu ra khoảng 69 tỷ. Con số thực tế chỉ bằng khoảng một phần ba. Vì sao? Siren là khách sạn boutique quy mô vừa, mỗi phòng khoảng 40m² sàn, không có hội nghị lớn hay tầng hầm sâu, nền đất thuận lợi. Bảng suất vốn thì tính bình quân cho cả những khách sạn 3 sao có đủ tiện ích kèm theo. Tức là khi khách sạn của bạn gọn và tập trung vào phòng ngủ, chi phí có thể thấp hơn suất vốn rất nhiều.

Cách dùng suất vốn khi làm việc với nhà thầu

Sau nhiều lần ngồi với chủ đầu tư, tôi thấy suất vốn hữu ích nhất ở ba việc.

• Đặt khung ngân sách trước khi tìm nhà thầu. Lấy số giường nhân suất vốn để có mức trần. Nếu số vốn bạn có chỉ bằng nửa, hãy giảm hạng sao hoặc số phòng trước khi đi xa hơn.
• Soát báo giá. Báo giá thấp hơn suất vốn nhiều chưa chắc là xấu, xem ví dụ Siren. Nhưng bạn nên hỏi thẳng: báo giá này gồm những hạng mục nào? Thang máy, PCCC, hệ thống điều hòa, nội thất đã nằm trong đó chưa? Chi tiết các khoản hay bị bỏ sót có trong 10 chi phí phát sinh khi xây khách sạn.
• Nói chuyện với ngân hàng. Nhiều ngân hàng muốn thấy căn cứ khi thẩm định khoản vay. Suất vốn của Bộ Xây dựng là căn cứ có tên tuổi, dùng kèm dự toán chi tiết sẽ thuyết phục hơn dự toán đứng một mình.

Muốn có khung giá đầy đủ theo diện tích, mời bạn xem báo giá xây dựng khách sạn. Còn nếu muốn biết các bước từ xin phép đến bàn giao, hãy đọc quy trình xây dựng khách sạn 8 giai đoạn.

Câu hỏi thường gặp

Suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao là bao nhiêu?

Theo Quyết định 409/QĐ-BXD, khoảng 551,4 triệu đồng mỗi giường, trong đó phần xây dựng khoảng 395 triệu và thiết bị khoảng 101,6 triệu. Đây là số liệu năm 2024. Số liệu này không gồm tiền đất.

Suất vốn tính theo giường hay theo phòng?

Chính thức là theo giường. Muốn ra giá mỗi phòng, bạn nhân với số giường trong phòng. Phòng đôi thì nhân 2.

Suất vốn đầu tư khác gì giá xây dựng mỗi m²?

Suất vốn tính trên công suất (giường) và gồm thiết bị. Giá mỗi m² tính trên diện tích sàn và thường chỉ gồm phần thi công. Hai con số dùng cho hai mục đích khác nhau.

Có nên lấy suất vốn làm giá hợp đồng với nhà thầu không?

Không. Suất vốn là giá tham chiếu để ước tính ngân sách. Giá hợp đồng phải dựa trên thiết kế, khối lượng và vật liệu cụ thể của công trình.

Xây khách sạn nhỏ 20 phòng cần bao nhiêu vốn?

Nếu theo suất vốn 3 sao thì khoảng 22 tỷ đồng, chưa tính đất. Thực tế khách sạn gọn, ít tiện ích có thể thấp hơn. Cần khảo sát địa chất và thiết kế sơ bộ mới chốt được.

Đang lập ngân sách cho khách sạn của bạn? Gửi Romo Cons vị trí lô đất, số phòng dự kiến và hạng sao. Đội kỹ sư sẽ soát khung vốn và chỉ ra các khoản hay bị báo thiếu, không mất phí ở bước đầu. Liên hệ Romo Cons hoặc xem dịch vụ thi công khách sạn.

Nguồn tham khảo: Quyết định 409/QĐ-BXD ngày 11/04/2025 (suất vốn đầu tư xây dựng năm 2024); Quyết định 425/QĐ-BXD ngày 30/03/2026 (năm 2025); TCVN 4391:2015 về xếp hạng khách sạn; số liệu dự án Romo Cons.