Xây dựng căn hộ dịch vụ trọn gói tại Hà Nội và tỉnh lân cận: Hạng mục và quy trình 6 bước

Tóm tắt nhanh

Xây dựng căn hộ dịch vụ trọn gói (chìa khóa trao tay) gồm thiết kế, xin giấy phép, thẩm duyệt PCCC, thi công phần thô, hoàn thiện, hệ thống kỹ thuật và setup nội thất, một đơn vị chịu trách nhiệm từ đầu đến cuối. Đơn giá Romo Cons công bố năm 2026: phần thô 3.150.000-3.850.000 đ/m², trọn gói 4.700.000-7.000.000+ đ/m² tùy mức hoàn thiện; thiết kế kiến trúc 100.000-150.000 đ/m². Ví dụ: đất 100m², 5 tầng và sân thượng (khoảng 550m² sàn), mức trung cấp 6 triệu/m², phần xây dựng khoảng 3,3 tỷ đồng, chưa gồm thiết kế, nội thất, thang máy và dự phòng. Xây dựng căn hộ dịch vụ ở Hà Nội khó hơn ở tỉnh lân cận chủ yếu vì mặt bằng hẹp, nhà liền kề và yêu cầu PCCC; ở tỉnh, bài toán chính là thiết kế đúng đối tượng khách thuê, như chuyên gia khu công nghiệp. Quy trình 6 bước: khảo sát, thiết kế và báo giá, ký hợp đồng và xin phép, thi công phần thô và kỹ thuật, hoàn thiện và setup nội thất, nghiệm thu và bàn giao.

Xây dựng căn hộ dịch vụ là xây một tòa nhà nhiều căn hộ khép kín, có sẵn nội thất, để cho thuê theo tháng hoặc ngắn ngày. Khác chung cư mini thông thường ở chỗ: khách thuê dọn vào là ở được ngay, nên chất lượng hoàn thiện, nội thất và dịch vụ kỹ thuật (điện nước riêng từng căn, internet, an ninh) quyết định giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Bài này dành cho chủ đất ở Hà Nội và các tỉnh lân cận đang tính xây dựng căn hộ dịch vụ để cho thuê. Bạn sẽ có đơn giá trọn gói năm 2026, danh sách hạng mục trong gói, quy trình 6 bước, những khác biệt khi xây ở Hà Nội và ở tỉnh, kèm ví dụ một công trình 5 tầng Romo Cons đã làm tại Bắc Giang.

Đơn giá xây dựng căn hộ dịch vụ trọn gói tại Hà Nội năm 2026

Đơn giá xây dựng căn hộ dịch vụ được tính trên m² sàn xây dựng, gồm hai cách báo giá chính: phần thô (khung, tường, điện nước âm) và trọn gói (đến khi bàn giao, tùy gói có hay không có nội thất rời).

Hạng mục	Đơn giá Romo Cons công bố 2026	Khoảng giá thị trường tham khảo
Xây dựng phần thô	3.150.000-3.850.000 đ/m² (nhà nhiều tầng cộng thêm 200.000-300.000 đ/m² cho kết cấu gia cường)	3.750.000-4.750.000 đ/m²
Trọn gói mức cơ bản	4.700.000-5.500.000 đ/m²
Trọn gói mức trung cấp	5.500.000-6.500.000 đ/m²	5.500.000-9.500.000+ đ/m² tùy mức hoàn thiện
Trọn gói mức cao cấp	6.500.000-7.000.000+ đ/m²
Thiết kế kiến trúc	100.000-150.000 đ/m²	180.000-250.000 đ/m²
Thiết kế kiến trúc và nội thất	220.000-350.000 đ/m²

Đơn giá Romo Cons lấy theo bảng báo giá trên trang chi phí xây dựng căn hộ dịch vụ. Khoảng giá thị trường tổng hợp từ báo giá công khai của đơn vị khác đăng năm 2026. Khi so hai báo giá, hãy so cùng phạm vi: đơn giá trọn gói của nơi này có thể đã gồm thang máy, nội thất rời, PCCC, còn nơi khác thì không.

Chi phí xây dựng căn hộ dịch vụ chia thành những nhóm nào?

Theo tỷ trọng Romo Cons dùng để lập dự toán xây dựng căn hộ dịch vụ:

Nhóm chi phí	Tỷ trọng tham chiếu
Thiết kế và thủ tục pháp lý	5-8%
Phần thô	35-40%
Hoàn thiện	20-30%
Hệ thống kỹ thuật (MEP)	8-12%
Nội thất	10-20%
Dự phòng	5-10%
Thang máy, vận hành ban đầu	Theo công trình

Nội thất chiếm 10-20% là điểm khác lớn nhất giữa xây dựng căn hộ dịch vụ và xây nhà ở. Căn hộ dịch vụ bàn giao cho khách thuê kèm giường, tủ, bếp, điều hòa, nóng lạnh, thiết bị vệ sinh, nên phần này phải nằm trong dự toán ngay từ đầu, không để “tính sau”.

Ví dụ tính nhanh chi phí xây dựng căn hộ dịch vụ

Đất 100m², xây 5 tầng và sân thượng. Với hệ số quy đổi khoảng 5,5, tổng diện tích sàn tính giá khoảng 550m². Ở mức trung cấp 6.000.000 đ/m², phần xây dựng khoảng 3,3 tỷ đồng.

Con số này chưa gồm thiết kế, MEP tách riêng (nếu có), nội thất, thang máy và dự phòng. Muốn có tổng mức đầu tư, cộng thêm các nhóm ở bảng tỷ trọng trên. Bảng tính tải về ở cuối bài làm sẵn phép tính này cho diện tích đất, số tầng và mức hoàn thiện của bạn. Nội dung trên thuộc nhóm bài các bước xây nhà, nơi Romo Cons tổng hợp các vấn đề chủ đầu tư thường gặp khi tìm hiểu chủ đề này.

Gói xây dựng căn hộ dịch vụ trọn gói gồm những hạng mục nào?

Gói xây dựng căn hộ dịch vụ trọn gói (chìa khóa trao tay) gồm toàn bộ công việc từ khi khảo sát lô đất đến khi bàn giao căn hộ sẵn sàng cho thuê:

Nhóm hạng mục	Công việc chính
Khảo sát và tư vấn	Đánh giá diện tích đất, quy hoạch, số tầng khả thi; phân bổ số căn (studio, 1-2 phòng ngủ); tư vấn phân khúc khách thuê và dòng tiền
Hồ sơ pháp lý	Thiết kế kiến trúc, kết cấu, MEP; xin giấy phép xây dựng; lập hồ sơ và thẩm duyệt thiết kế PCCC
Thi công phần thô	Móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, tường xây, hệ thống điện nước âm tường
Thi công hoàn thiện	Trát, ốp lát, sơn bả, trần thạch cao, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, chiếu sáng
Hệ thống kỹ thuật (MEP)	Điện, nước, internet, truyền hình, camera an ninh, hệ thống PCCC bắt buộc, công tơ điện nước riêng từng căn
Setup nội thất	Giường, tủ, bàn ghế, bếp, điều hòa, bình nóng lạnh, rèm, thiết bị phòng tắm (theo gói đã chốt)

Hạng mục hay bị tách khỏi báo giá xây dựng căn hộ dịch vụ

Đây là chỗ chủ đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ hay bị bất ngờ nhất. Trước khi ký, hỏi rõ báo giá đã gồm hay chưa gồm:

• Thang máy (thiết bị, lắp đặt, kiểm định).
• Hệ thống PCCC và chi phí thẩm duyệt, nghiệm thu PCCC.
• Nội thất rời cho từng căn.
• Đấu nối điện, nước, internet với mạng lưới khu vực; công tơ riêng từng căn.
• Phá dỡ nhà cũ, gia cố nhà liền kề, giàn giáo bao che ở công trình trong phố.
• Chi phí vận hành ban đầu: vệ sinh công nghiệp, khóa thẻ, biển hiệu.

Vì sao PCCC quyết định tiến độ xây dựng căn hộ dịch vụ?

Căn hộ dịch vụ là công trình nhiều căn hộ, nhiều người ở, nên hồ sơ thiết kế PCCC phải được thẩm duyệt trước khi thi công và nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng. Thiếu thẩm duyệt hoặc nghiệm thu, công trình không được phép khai thác cho thuê. Các yêu cầu thường gặp gồm lối thoát nạn, thang bộ thoát hiểm, hệ thống báo cháy, chữa cháy và vật liệu ngăn cháy; chi tiết áp dụng theo quy mô từng công trình và quy chuẩn hiện hành.

Quy trình xây dựng căn hộ dịch vụ trọn gói 6 bước

Quy trình xây dựng căn hộ dịch vụ trọn gói tại Romo Cons đi theo 6 bước, mỗi bước có đầu ra cụ thể để chủ đầu tư kiểm soát.

1. Tiếp nhận và khảo sát: đo đạc hiện trạng khu đất, kiểm tra quy hoạch, nhà liền kề, đường vào; nghe nhu cầu tài chính và hướng khai thác (khách thuê nào, thuê dài hay ngắn ngày).
2. Thiết kế sơ bộ và báo giá: phương án mặt bằng công năng, số căn mỗi tầng, phối cảnh 3D; chốt báo giá chi tiết theo khối lượng (BOQ).
3. Ký hợp đồng và xin phép: thống nhất phạm vi, tiến độ, tiến độ thanh toán, bảo hành; hoàn thiện hồ sơ, xin giấy phép xây dựng và thẩm duyệt PCCC.
4. Thi công phần thô và lắp đặt kỹ thuật: móng, khung kết cấu, tường; đi âm hệ thống điện, nước, PCCC; nghiệm thu từng giai đoạn.
5. Hoàn thiện và setup nội thất: trát, ốp lát, sơn, trần, cửa; lắp thiết bị, nội thất từng căn; vệ sinh công nghiệp.
6. Nghiệm thu và bàn giao: kiểm tra toàn bộ hệ thống, nghiệm thu PCCC, bàn giao hồ sơ và kích hoạt bảo hành.

Bảo hành khi xây dựng căn hộ dịch vụ với Romo Cons

Theo chính sách bảo hành đang công bố: kết cấu (cọc, cột, dầm, sàn, tường bê tông, chống thấm tầng hầm và mái) bảo hành 60 tháng; hệ thống MEP 24 tháng; phần hoàn thiện 12 tháng, tính từ ngày nghiệm thu bàn giao. Lỗi kết cấu được tiếp nhận xử lý trong vòng 24 giờ.

Mỗi bước, chủ đầu tư nên giữ giấy tờ gì?

• Bước 2: bản vẽ mặt bằng, BOQ đã ký.
• Bước 3: hợp đồng, giấy phép xây dựng, văn bản thẩm duyệt PCCC.
• Bước 4: biên bản nghiệm thu móng, cốt thép, bê tông từng tầng.
• Bước 6: biên bản nghiệm thu PCCC, bản vẽ hoàn công, phiếu bảo hành.

Hồ sơ xây dựng căn hộ dịch vụ này cần cho cả việc vay vốn, khai thác cho thuê và bán lại sau này.

Xây dựng căn hộ dịch vụ tại Hà Nội và tỉnh lân cận khác nhau ở đâu?

Cùng một quy trình, nhưng xây dựng căn hộ dịch vụ ở nội thành Hà Nội và ở các tỉnh lân cận gặp những bài toán khác nhau.

Tiêu chí	Nội thành Hà Nội	Tỉnh lân cận (Bắc Ninh, Hưng Yên, Phú Thọ, Ninh Bình…)
Mặt bằng thi công	Lô hẹp, trong ngõ, sát nhà dân; khó tập kết vật tư	Thường rộng hơn, xe vào được
Rủi ro chính	Lún nứt nhà liền kề, tranh chấp, giờ thi công	Thiết kế sai đối tượng khách thuê
Khách thuê điển hình	Nhân viên văn phòng, chuyên gia, khách ngắn ngày	Chuyên gia, kỹ sư, công nhân kỹ thuật khu công nghiệp
Chi phí	Cao hơn do vận chuyển, biện pháp thi công, bảo vệ nhà bên	Thấp hơn về biện pháp, nhưng cần tính kỹ quy mô theo nhu cầu thuê

Xây dựng căn hộ dịch vụ trong phố, trong ngõ Hà Nội

Phần lớn lô đất xây dựng căn hộ dịch vụ ở Hà Nội nằm kẹp giữa nhà dân. Việc phải làm trước khi khởi công là lập biên bản hiện trạng nhà liền kề, chọn phương án móng ít rung, che chắn công trường và tính đường xe chở vật tư, bê tông. Chi tiết có ở bài xây khách sạn sát nhà dân, áp dụng tương tự cho căn hộ dịch vụ.

Ở các dự án tại Hà Nội như Indochine Paloma Hotel & Apartment, căn hộ dịch vụ 5 sao Romo Cons thi công, bài toán còn là chia mặt bằng hợp lý trên diện tích hạn chế: tách khu nghỉ, làm việc, bếp trong từng căn, với các loại căn 1 phòng ngủ, 1 phòng ngủ có phòng khách và căn 2 phòng ngủ VIP.

Xây dựng căn hộ dịch vụ ở tỉnh lân cận Hà Nội

Ở các tỉnh có khu công nghiệp lớn quanh Hà Nội, nhu cầu xây dựng căn hộ dịch vụ cho thuê đến nhiều từ chuyên gia, kỹ sư nước ngoài. Thiết kế phải bám vào thói quen sinh hoạt của nhóm khách này: bếp riêng có hút mùi, an ninh 24/7, chỗ để xe, điện nước tách riêng. Ví dụ cụ thể ở phần dưới.

Ví dụ thực tế: căn hộ dịch vụ 5 tầng tại Bắc Giang

Căn hộ dịch vụ cao cấp tại Bắc Giang (nay thuộc tỉnh Bắc Ninh) là công trình Romo Cons làm tổng thầu, nhắm tới khách thuê là chuyên gia nước ngoài.

Thông tin	Căn hộ dịch vụ Bắc Giang
Quy mô	5 tầng, 1 tum, 105m² mỗi sàn
Bố trí	Tầng 1: gara xe máy 48m² và phòng nhân viên, bảo vệ; tầng 2-5: mỗi tầng 3 căn hộ khép kín 20-23m²
Giao thông	Thang máy và thang bộ ở lõi trung tâm, giếng trời kỹ thuật cạnh thang máy
Kỹ thuật	Công tơ điện, nước và tủ điện độc lập từng căn; bồn chứa nước công suất lớn trên mái giữ áp lực ổn định
Thiết kế theo khách thuê	Bếp riêng từng căn với hệ hút mùi thẳng đứng độc lập, tránh mùi lan giữa các căn, phù hợp khách có thói quen nấu nướng riêng
PCCC	Thang bộ trung tâm thoát nạn trực tiếp

Điểm đáng học từ công trình này: xây dựng căn hộ dịch vụ không chỉ là xây một tòa nhà nhiều phòng, mà thiết kế theo đúng nhu cầu của nhóm khách thuê cụ thể. Bếp có ống hút mùi riêng, phòng bảo vệ trực 24/7, điện nước tách riêng là những chi tiết rẻ nếu làm từ đầu, nhưng rất khó thêm vào sau khi đã hoàn thiện.

Kiểm soát chi phí xây dựng căn hộ dịch vụ bằng vật liệu

Ở dự án La Paloma Hotel, căn hộ dịch vụ Romo Cons thiết kế, thi công với mục tiêu tối ưu chi phí, gỗ công nghiệp phủ bề mặt được dùng thay gỗ tự nhiên, theo công bố tiết kiệm khoảng 60% chi phí phần gỗ, kết hợp sơn hiệu ứng và đèn LED gián tiếp để giữ cảm giác cao cấp. Đây là cách xây dựng căn hộ dịch vụ giữ được giá thuê cao mà không đội ngân sách nội thất.

Chọn đơn vị xây dựng căn hộ dịch vụ trọn gói: 6 câu nên hỏi

1. Đơn giá trọn gói đã gồm thang máy, PCCC, nội thất rời, đấu nối điện nước chưa?
2. Có báo giá chi tiết theo khối lượng (BOQ) và danh mục vật tư, thương hiệu kèm theo không?
3. Ai chịu trách nhiệm xin giấy phép xây dựng và thẩm duyệt, nghiệm thu PCCC?
4. Tiến độ thanh toán chia theo giai đoạn nghiệm thu nào?
5. Bảo hành kết cấu, MEP, hoàn thiện bao lâu, phản hồi sự cố trong bao lâu?
6. Đã làm công trình căn hộ dịch vụ tương tự ở Hà Nội hoặc tỉnh lân cận chưa, có xem được công trình thật không?

Danh sách đầy đủ hơn cho công trình lưu trú có ở bài chọn nhà thầu xây dựng khách sạn.

Câu hỏi thường gặp

Xây dựng căn hộ dịch vụ trọn gói giá bao nhiêu 1m²?

Theo bảng giá Romo Cons công bố năm 2026: trọn gói 4.700.000-7.000.000+ đ/m² tùy mức hoàn thiện cơ bản, trung cấp, cao cấp; phần thô 3.150.000-3.850.000 đ/m². Trên thị trường, nhiều đơn vị báo trọn gói 5.500.000-9.500.000+ đ/m², tùy phạm vi gói.

Xây căn hộ dịch vụ trên đất 100m² hết bao nhiêu tiền?

Với 5 tầng và sân thượng (khoảng 550m² sàn), mức trung cấp 6 triệu/m², phần xây dựng khoảng 3,3 tỷ đồng, chưa gồm thiết kế, nội thất, thang máy và dự phòng.

Gói xây dựng căn hộ dịch vụ chìa khóa trao tay gồm những gì?

Khảo sát và tư vấn, thiết kế và xin phép, thẩm duyệt PCCC, thi công phần thô, hoàn thiện, hệ thống kỹ thuật (điện, nước, internet, camera, PCCC) và setup nội thất, bàn giao căn hộ sẵn sàng cho thuê.

Xây dựng căn hộ dịch vụ có cần thẩm duyệt PCCC không?

Có. Căn hộ dịch vụ là công trình nhiều căn hộ, phải có hồ sơ thiết kế PCCC được thẩm duyệt trước khi thi công và nghiệm thu PCCC trước khi đưa vào khai thác.

Xây căn hộ dịch vụ ở tỉnh lân cận Hà Nội có rẻ hơn không?

Thường rẻ hơn ở phần biện pháp thi công vì mặt bằng rộng, xe vào được, ít rủi ro nhà liền kề. Đơn giá vật tư, hoàn thiện không chênh nhiều; điều quan trọng hơn là thiết kế đúng nhu cầu khách thuê ở khu vực đó.

Xây dựng căn hộ dịch vụ khác chung cư mini thế nào?

Căn hộ dịch vụ bàn giao kèm nội thất và dịch vụ để khách vào ở ngay, nên đầu tư hoàn thiện, nội thất và kỹ thuật cao hơn; chung cư mini cho thuê có thể bàn giao căn trống hoặc nội thất cơ bản.

Xây dựng căn hộ dịch vụ trọn gói là bài toán đầu tư, không chỉ là bài toán xây nhà. Đơn giá năm 2026 nằm khoảng 4,7-7 triệu/m² trọn gói theo bảng Romo Cons, nhưng tổng vốn phụ thuộc nhiều vào nội thất, thang máy, PCCC và phạm vi gói. Ở Hà Nội, rủi ro lớn nhất là mặt bằng hẹp và nhà liền kề; ở tỉnh lân cận, là thiết kế lệch nhu cầu khách thuê.

Để có dự toán sát với lô đất của bạn, cần hai thông tin: diện tích đất, số tầng dự kiến; và phân khúc khách thuê (bình dân, tầm trung hay cao cấp). Đội kỹ sư Romo Cons có thể khảo sát và lập báo giá chi tiết cho công trình của bạn.