Tóm tắt nhanh
- Nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao là bài toán mặt bằng và kết cấu trước khi là bài toán nội thất. Theo TCVN 4391:2015, khách sạn 4 sao phải đạt đủ 257 tiêu chí bắt buộc và ít nhất 62/77 điểm khuyến khích.
- Hai điều kiện loại nhiều khách sạn 3 sao nhất: tối thiểu 80 buồng và buồng đôi từ 25m², buồng đơn từ 21m² (tính cả phòng vệ sinh). Mở rộng phòng thì mất phòng: khách sạn có 80 buồng đôi 22m², nới lên 25m² chỉ còn khoảng 70 buồng.
- Phần xây dựng phải làm thêm thường gồm: nhà hàng Âu Á, bếp Âu Á và bếp bánh, phòng hội nghị, hội thảo, phòng họp, phòng tập và xông hơi, bể bơi, thang máy cho khách, cách âm khu buồng ngủ, buồng cho người đi xe lăn.
- Một số yêu cầu hay bị hiểu nhầm là bắt buộc nhưng thực ra là tiêu chí cộng điểm: sảnh 60m², buồng suite 41m², thang máy hàng và thang nhân viên, bãi xe cho 10% số buồng.
- Điều hòa trong buồng, nước nóng, wifi tốc độ cao đã bắt buộc từ hạng 3 sao. Khi lên 4 sao, việc phải làm với MEP là tăng công suất cho các khu dịch vụ mới, không phải thay toàn bộ.
- Hạng 4 sao do Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam thẩm định, công nhận trong 30 ngày từ khi hồ sơ hợp lệ, phí 3,5 triệu đồng/hồ sơ, quyết định có hiệu lực 5 năm.
Nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao làm được, nhưng không phải khách sạn 3 sao nào cũng làm được. Câu trả lời phụ thuộc vào hai con số đầu tiên của tiêu chuẩn: số buồng và diện tích buồng. Nếu hai con số này không đạt, thay nội thất đẹp đến đâu khách sạn vẫn không qua được vòng thẩm định.
Cả nước hiện có hơn 40.000 cơ sở lưu trú nhưng chỉ 616 cơ sở đạt hạng 4 đến 5 sao, theo số liệu Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam công bố đầu năm 2026. Khoảng trống giữa 3 sao và 4 sao là có thật. Bài này đi theo thứ tự một chủ đầu tư nên đi: tiêu chuẩn 4 sao khác 3 sao ở đâu, khách sạn của bạn có đủ điều kiện nâng cấp không, phải xây sửa những gì, tốn khoảng bao nhiêu, và làm thủ tục ra sao.
Nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao cần đạt những gì?
Điều kiện khách sạn 4 sao theo TCVN 4391:2015 Khách sạn – Xếp hạng là đạt 100% tiêu chí bắt buộc (257 tiêu chí) và tối thiểu 80% tiêu chí khuyến khích (62/77 điểm). Khách sạn 3 sao chỉ cần 197 tiêu chí bắt buộc và 51/64 điểm. Phần chênh lệch 60 tiêu chí bắt buộc chính là khối lượng việc khi nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao.
Lưu ý: các con số trong bài áp dụng cho loại hình khách sạn (khách sạn thành phố). Khách sạn nghỉ dưỡng có ngưỡng khác, ví dụ hạng 4 sao chỉ cần tối thiểu 60 buồng.
Bảng so sánh khách sạn 3 sao và 4 sao theo TCVN 4391:2015
Bảng dưới đây chỉ liệt kê những tiêu chí thay đổi khi lên 4 sao và có ảnh hưởng đến mặt bằng, kết cấu hoặc hệ thống kỹ thuật. Cột cuối cho biết tiêu chí đó là bắt buộc hay chỉ cộng điểm ở hạng 4 sao.
| Tiêu chí | Hạng 3 sao | Hạng 4 sao | Ở hạng 4 sao |
|---|---|---|---|
| Quy mô | Từ 50 buồng | Từ 80 buồng | Bắt buộc |
| Phòng một giường đơn (gồm vệ sinh) | 18m² | 21m² | Bắt buộc |
| Phòng giường đôi hoặc hai giường đơn | 22m² | 25m² | Bắt buộc |
| Phòng đặc biệt (suite) | Không yêu cầu | 41m² | Cộng điểm |
| Phòng cho người khuyết tật đi xe lăn | Không yêu cầu | Có | Bắt buộc |
| Khu vực phòng ngủ cách âm tốt | Cộng điểm | Có | Bắt buộc |
| Két an toàn trong phòng | 30% số buồng | 80% số buồng | Bắt buộc |
| Mái che trước sảnh, cửa riêng cho khách và nhân viên | Cộng điểm | Có | Bắt buộc |
| Diện tích sảnh đón tiếp | 35m² | 60m² | Cộng điểm |
| Nhà hàng | 1 nhà hàng có quầy bar, ghế bằng 60% số giường | 1 nhà hàng phục vụ món Âu, Á, ghế bằng 80% số giường, 1 quầy bar | Bắt buộc |
| Bếp | Bếp chung | Bếp Âu, Á; bếp bánh; khu soạn chia; lối chuyển rác tách biệt | Bắt buộc |
| Hội nghị, hội thảo | 1 phòng họp 30 ghế | 1 phòng hội nghị (trên 100 ghế), 1 phòng hội thảo (50-100 ghế), 1 phòng họp | Bắt buộc |
| Phòng tập thể thao, xông hơi | Không yêu cầu | Có | Bắt buộc |
| Bể bơi người lớn | Không yêu cầu | Có (có thể được xem xét miễn ở đô thị, nơi khống chế chiều cao) | Bắt buộc |
| Thang máy cho khách từ 3 tầng | Cộng điểm | Có | Bắt buộc |
| Thang máy hàng hóa, thang nhân viên | Không yêu cầu | Có | Cộng điểm |
| Nơi để xe trong khuôn viên | 5% số buồng | 10% số buồng | Cộng điểm |
| Phòng ăn nhân viên | Không yêu cầu | Có | Bắt buộc |
Nguồn: Bảng 1 và Phụ lục A, TCVN 4391:2015. Tiêu chuẩn 4 sao TCVN còn nhiều tiêu chí về trang thiết bị, dịch vụ và nhân sự; bảng chỉ giữ lại phần liên quan đến xây dựng. Nếu bạn đang cân nhắc đi thẳng lên hạng cao nhất, các yêu cầu khác biệt có ở bài tiêu chuẩn khách sạn 5 sao.
Tự chấm xem khách sạn của bạn đang cách 4 sao bao xa
Bảng Excel 4 sheet: chấm 12 hạng mục bắt buộc theo TCVN 4391:2015, tự tính số buồng còn lại sau khi chia theo 21m² và 25m², số tầng phải xây thêm, số ghế nhà hàng cần có, đánh dấu tiêu chí cộng điểm và ước tính khung chi phí nâng cấp.
12 hạng mục bắt buộc ảnh hưởng đến xây dựng
Gom lại từ bảng trên, việc nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao có 12 hạng mục bắt buộc chạm vào công trình:
- Đủ 80 buồng trở lên.
- Buồng đôi từ 25m², buồng đơn từ 21m², tính cả phòng vệ sinh.
- Ít nhất một buồng cho người đi xe lăn.
- Cách âm khu buồng ngủ.
- Két an toàn cho 80% số buồng.
- Mái che trước sảnh và cửa ra vào riêng cho nhân viên.
- Thang máy cho khách nếu khách sạn từ 3 tầng.
- Nhà hàng Âu Á đủ ghế cho 80% số giường, có quầy bar.
- Khu bếp Âu Á, bếp bánh, khu soạn chia, lối rác riêng.
- Phòng hội nghị, phòng hội thảo, phòng họp.
- Phòng tập thể thao và phòng xông hơi.
- Bể bơi người lớn, trừ trường hợp được xem xét miễn.
Những điều nhiều bài viết đang hiểu sai
Khi tìm hiểu tiêu chuẩn khách sạn 4 sao trên mạng, bạn sẽ gặp nhiều bảng so sánh đưa ra con số khác với tiêu chuẩn đang áp dụng. Ba lỗi hay gặp nhất:
- Dùng số liệu của TCVN 4391:2009. Bản 2009 đã bị thay thế. Ví dụ diện tích buồng đôi 4 sao trong bản cũ là 20m², bản 2015 là 25m² tính cả vệ sinh.
- Biến tiêu chí cộng điểm thành bắt buộc. Sảnh 60m², suite 41m², thang máy hàng là tiêu chí cộng điểm ở hạng 4 sao. Không có thì mất điểm, không phải bị loại.
- Bỏ qua chú thích về bể bơi. TCVN 4391:2015 cho phép xem xét không áp dụng yêu cầu bể bơi với khách sạn 4 sao ở đô thị, nơi khống chế chiều cao xây dựng, nếu cơ sở vật chất và dịch vụ còn lại đạt chất lượng cao. Đây là “xem xét”, không phải miễn tự động.
Khách sạn 3 sao nào nâng cấp lên 4 sao được?
Khách sạn 3 sao nâng cấp được lên 4 sao khi đã có, hoặc tạo được, đủ diện tích sàn cho 80 buồng đạt chuẩn và các khu dịch vụ bắt buộc. Nếu không mở rộng được mặt bằng hay số tầng, nhiều khách sạn 3 sao 50-70 buồng gần như không có đường lên 4 sao theo tiêu chuẩn hiện hành.
Bài toán 80 buồng và diện tích buồng
Hai tiêu chí quy mô và diện tích buồng kéo ngược nhau. Muốn buồng rộng hơn thì phải lấy diện tích từ buồng bên cạnh, tức là giảm số buồng.
Ví dụ một khách sạn 3 sao có 80 buồng đôi, mỗi buồng 22m² (đúng mức tối thiểu của 3 sao). Tổng diện tích buồng là 1.760m². Chia lại theo chuẩn 25m² thì chỉ còn khoảng 70 buồng. Khách sạn đạt diện tích nhưng rớt quy mô.
Tính ngược lại, khách sạn có buồng đôi 22m² cần khoảng 91 buồng trước khi cải tạo mới còn đủ 80 buồng 25m² sau khi chia lại. Với buồng đơn 18m² lên 21m², con số là khoảng 94 buồng.
Khách sạn 60 buồng 22m² còn khó hơn: sau khi chia lại chỉ còn khoảng 52 buồng, thiếu thêm khoảng 28 buồng. Với mặt bằng 8 buồng một tầng, đó là 3-4 tầng phải xây thêm, kèm câu hỏi móng và cột hiện hữu có chịu được không, quy hoạch có cho nâng tầng không.
Trong thực tế khảo sát, chúng tôi thấy nhiều khách sạn 3 sao xây trên lô phố 10-15m mặt tiền vướng đúng điểm này. Bản thân việc chia lại phòng cũng không rẻ: dịch tường ngăn kéo theo dời hộp kỹ thuật, đường ống thoát nước và vị trí phòng vệ sinh, tức là đụng vào phần đắt nhất của cải tạo.
5 câu hỏi khảo sát trước khi quyết định nâng hạng
Trước khi thuê thiết kế, hãy cho kỹ sư khảo sát và trả lời 5 câu hỏi sau. Chỉ cần một câu trả lời “không” ở câu 1 hoặc câu 2 là phương án cần tính lại từ đầu.
| Câu hỏi | Vì sao quan trọng |
|---|---|
| 1. Tổng diện tích buồng chia cho 25m² có ra từ 80 không? | Đây là điều kiện quy mô và diện tích bắt buộc, không bù bằng điểm khác được |
| 2. Nếu thiếu buồng, móng và cột có chịu được thêm tầng, quy hoạch có cho phép không? | Thêm tầng cần kiểm định kết cấu, có thể phải gia cố móng và xin giấy phép xây dựng |
| 3. Tầng 1 và tầng 2 có đủ mặt bằng không cột cho nhà hàng, bếp, phòng hội nghị trên 100 ghế không? | Phòng hội nghị cần nhịp lớn; cột dày đặc của khách sạn phố thường không đáp ứng |
| 4. Chiều cao tầng có đủ chỗ cho trần, ống gió, ống nước mới không? | Cải tạo điều hòa, cách âm, PCCC đều ăn vào chiều cao trần |
| 5. Có chỗ đặt hố thang máy, phòng gym, xông hơi, bể bơi không? | Bể bơi trên mái kéo theo tải trọng lớn; hố thang mới phải cắt sàn |
Nếu kết quả khảo sát cho thấy phải can thiệp sâu vào kết cấu, nên đặt lên bàn cân phương án đập đi xây mới. Bài cải tạo khách sạn cũ hay xây mới có khung 10 tiêu chí chấm điểm để so sánh hai hướng này.
Hạng mục xây dựng phải làm khi nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao
Phần lớn khối lượng xây dựng khi nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao nằm ở ba nhóm: buồng ngủ, khu dịch vụ công cộng và hệ thống kỹ thuật. Nhóm nào cũng có hạng mục làm được khi khách sạn vẫn mở cửa, và hạng mục buộc phải đóng một phần công trình.
Buồng ngủ và phòng vệ sinh
- Chia lại buồng để đạt 21m² và 25m²: dịch tường ngăn, dời phòng vệ sinh, nối lại đường cấp thoát nước. Đây là hạng mục tốn nhất và dễ phát sinh nhất.
- Cách âm khu buồng ngủ là tiêu chí bắt buộc ở 4 sao, chỉ cộng điểm ở 3 sao. Thường phải xử lý tường ngăn giữa hai buồng, cửa buồng, khe hở quanh ống kỹ thuật xuyên tường. Giải pháp chi tiết có ở bài cách âm phòng khách sạn.
- Buồng cho người đi xe lăn: cửa rộng, phòng vệ sinh đủ chỗ quay xe, tay vịn, không có bậc. Nên chọn buồng gần thang máy.
- Két an toàn cho 80% số buồng, ổ cắm, đèn đầu giường, điều hòa: phần này nhẹ về xây dựng nhưng cần đi lại một phần đường điện.
Khu công cộng và dịch vụ
- Sảnh: bắt buộc có mái che trước sảnh và cửa ra vào riêng cho nhân viên. Diện tích sảnh 60m² là tiêu chí cộng điểm, nên mở rộng nếu tầng 1 còn chỗ.
- Nhà hàng: số ghế bằng 80% số giường. Với 80 buồng đôi tương đương 160 giường, nhà hàng cần khoảng 128 ghế, gấp đôi một nhà hàng ăn sáng điển hình của khách sạn 3 sao cùng quy mô.
- Khu bếp: tách bếp Âu, Á, thêm bếp bánh, khu soạn chia thức ăn và lối chuyển rác riêng. Bếp kéo theo hút khói, cấp gas, thoát nước có bể tách mỡ, nên vị trí bếp thường quyết định cả mặt bằng tầng.
- Phòng hội nghị, hội thảo, phòng họp: ba phòng riêng, trong đó phòng hội nghị trên 100 ghế cần khẩu độ lớn, cách âm và lối thoát nạn riêng.
- Phòng tập thể thao và xông hơi: phòng xông hơi cần chống thấm, cấp điện riêng và thông gió; phòng tập cần sàn chịu tải và giảm chấn.
- Bể bơi: đặt trên mái thì phải kiểm tra lại kết cấu vì tải nước rất lớn; đặt ở tầng thấp thì chiếm mặt bằng kinh doanh. Nếu khách sạn ở đô thị bị khống chế chiều cao, hãy hỏi trước cơ quan thẩm định về khả năng xem xét miễn tiêu chí này.
Kết cấu, thang máy và PCCC
- Thang máy cho khách bắt buộc với khách sạn từ 3 tầng. Thang máy hàng và thang nhân viên chỉ cộng điểm, nhưng rất đáng làm nếu có chỗ vì giúp tách luồng khách và luồng phục vụ. Lắp thang mới trong khung cũ nghĩa là cắt sàn, làm vách hố thang và kiểm tra lại dầm quanh lỗ mở.
- PCCC: thay đổi bố cục, thêm tầng hay thêm phòng hội nghị đông người đều có thể làm thay đổi yêu cầu về lối thoát nạn, ngăn cháy, chữa cháy. Phương án cải tạo nên được tư vấn PCCC rà soát ngay từ thiết kế, xem thêm bài PCCC khách sạn cao tầng.
- Kết cấu và móng: khi thêm tầng hoặc đặt bể bơi trên mái, cần kiểm định hiện trạng và tính lại móng. Cách chọn móng theo nền đất và số tầng có ở bài làm móng khách sạn.
Thêm tầng hoặc thay đổi kết cấu chịu lực thường phải xin giấy phép xây dựng; sửa chữa bên trong không đụng kết cấu, công năng và an toàn cháy thì thường được miễn.
Hạng mục MEP khi nâng cấp khách sạn lên 4 sao: điều hòa, nước nóng, internet
Khi nâng cấp khách sạn lên 4 sao, phần lớn yêu cầu MEP trong buồng ngủ không mới. Điều hòa trong buồng, nước nóng, wifi tốc độ cao, ổ cắm đầu giường, rèm chắn sáng đều đã là tiêu chí bắt buộc từ hạng 3 sao. Cái thay đổi là quy mô hệ thống, vì khách sạn có thêm bếp lớn, xông hơi, bể bơi, phòng hội nghị đông người.
| Hệ thống | Yêu cầu khi lên 4 sao | Việc thường phải làm |
|---|---|---|
| Điều hòa, thông gió | Điều hòa trong buồng bắt buộc từ 3 sao; khu dịch vụ có điều hòa là tiêu chí cộng điểm | Tính lại tải lạnh cho nhà hàng, phòng hội nghị, gym; hút khói bếp, thông gió xông hơi. Nhiều khách sạn chuyển từ máy cục bộ sang hệ trung tâm để giảm ồn và gọn mặt đứng |
| Nước nóng, cấp thoát nước | Nước nóng bắt buộc từ 1 sao; 100% buồng có buồng tắm đứng hoặc bồn tắm có rèm (3 sao chỉ cần 80%); sen cây phun mưa là cộng điểm | Tăng công suất nước nóng cho buồng tắm và khu xông hơi; thoát nước bếp có bể tách mỡ; nếu chia lại buồng thì làm lại trục ống |
| Internet | Wifi tốc độ cao trong buồng bắt buộc từ 3 sao; internet cáp là cộng điểm | Thường giữ được hạ tầng, chỉ bổ sung điểm phát cho buồng chia lại và các khu mới |
| Điện | Điện 24/24, có điện dự phòng hoặc máy phát (bắt buộc từ 2 sao) | Kiểm tra lại công suất máy phát, trạm biến áp khi thêm bếp, xông hơi, bể bơi, thang máy |
Các yêu cầu cụ thể của từng hệ thống có ở bài hệ thống MEP khách sạn. Vì phần MEP buồng ngủ thường đã đạt chuẩn, đừng để nhà thầu báo giá “thay toàn bộ MEP” chỉ vì lý do nâng hạng. Hãy yêu cầu khảo sát và chỉ ra hạng mục nào chưa đạt.
Chi phí nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao khoảng bao nhiêu?
Chi phí nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao không có đơn giá chung, vì hai khách sạn cùng 3 sao có thể cách 4 sao rất xa nhau. Cách ước tính hợp lý nhất khi chưa có thiết kế là coi đây là một dự án cải tạo sâu, rồi lấy mốc chi phí xây mới khách sạn 4 sao làm gốc.
Cách ước tính chi phí
- Lấy mốc xây mới 4 sao. Một số đơn vị thiết kế công bố mức tham khảo khoảng 13,8-18 triệu đồng/m² sàn cho khách sạn 4 sao xây mới, gồm phần thô, MEP, hoàn thiện và nội thất (H2A, 11/2025).
- Nhân với tỷ lệ của mức cải tạo. Nâng hạng gần như luôn là cải tạo mức 3, chỉ giữ khung, thay hoàn thiện, MEP, thang máy, cộng phá dỡ và gia cố. Theo cách tính ở bài chi phí cải tạo khách sạn, mức này khoảng 44-63% chi phí xây mới tương đương.
- Cộng riêng phần xây thêm: tầng mới, bể bơi, phòng hội nghị nếu phải xây mới diện tích. Phần này tính như xây mới.
- Cộng dự phòng hiện trạng ẩn và chi phí mất doanh thu trong thời gian đóng cửa từng phần.
Chi phí nâng cấp theo số buồng
Ví dụ minh họa: khách sạn 3 sao 92 buồng đôi 22m², tổng sàn khoảng 3.600m², đủ diện tích để chia lại thành 80 buồng 25m², không phải thêm tầng.
| Khoản | Cách tính | Ước tính |
|---|---|---|
| Đơn giá cải tạo mức 3 theo mốc 4 sao | 44% × 13,8 triệu đến 63% × 18 triệu | Khoảng 6,1-11,3 triệu/m² sàn |
| Chi phí cải tạo phần công trình | 3.600m² × đơn giá trên | Khoảng 22-41 tỷ đồng |
| Bình quân trên 80 buồng sau nâng cấp | Chi phí cải tạo ÷ 80 | Khoảng 273-510 triệu/buồng |
| Chưa gồm | Xây thêm tầng, bể bơi mới, dự phòng, thuế, mất doanh thu | Tính riêng |
Quy ra theo số buồng sau nâng cấp, với giả định mỗi buồng tương ứng khoảng 45m² tổng sàn (gồm hành lang, sảnh, khu dịch vụ, kỹ thuật):
| Số buồng sau nâng cấp | Tổng sàn giả định | Chi phí cải tạo phần công trình |
|---|---|---|
| 80 buồng | Khoảng 3.600m² | Khoảng 22-41 tỷ đồng |
| 100 buồng | Khoảng 4.500m² | Khoảng 27-51 tỷ đồng |
| 120 buồng | Khoảng 5.400m² | Khoảng 33-61 tỷ đồng |
Khoảng cách giữa hai đầu dải rất lớn và đó là sự thật của bài toán nâng hạng: khách sạn mới 5-7 năm, kết cấu tốt, đã có thang máy sẽ nằm gần đầu dưới; khách sạn 15 năm, phải dời phòng vệ sinh và làm lại toàn bộ MEP sẽ nằm gần đầu trên. Con số chỉ dùng để đặt khung ngân sách. Chi phí thật chỉ chốt được sau khảo sát và thiết kế cải tạo.
Đổi lại, hạng sao cao hơn cho phép bán giá phòng cao hơn. Ở thị trường Pháp, một số đơn vị tư vấn ghi nhận mức tăng giá phòng bình quân khoảng 15-30% khi lên 4 sao. Việt Nam chưa có số liệu công khai tương đương, nên hãy tự tính bằng giá phòng các khách sạn 4 sao cạnh tranh trong khu vực của bạn.
Quy trình nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao gồm những bước nào?
Quy trình nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao gồm 6 bước. Thủ tục hành chính chỉ chiếm phần cuối; thời gian chủ yếu nằm ở khảo sát, thiết kế và thi công.
- Tự chấm điểm theo TCVN 4391:2015. Đi qua toàn bộ bảng tiêu chí hạng 4 sao, đánh dấu đạt, chưa đạt, và tách riêng những tiêu chí cần xây dựng.
- Khảo sát hiện trạng kết cấu, MEP, PCCC. Trả lời 5 câu hỏi ở phần trên; với khách sạn cũ, nên kiểm định kết cấu trước khi chốt phương án.
- Thiết kế cải tạo và xin phép (nếu cần). Bố trí lại mặt bằng theo 12 hạng mục bắt buộc, kèm hồ sơ PCCC và giấy phép xây dựng nếu thêm tầng hoặc đổi kết cấu.
- Thi công theo phân khu. Chia công trình thành các khối để vẫn kinh doanh phần còn lại.
- Đào tạo nhân sự và chạy thử dịch vụ. Hạng 4 sao yêu cầu cao hơn về nghiệp vụ, ngoại ngữ của quản lý và nhân viên; đoàn thẩm định đánh giá cả cách phục vụ, không chỉ cơ sở vật chất.
- Nộp hồ sơ đề nghị thẩm định, công nhận hạng 4 sao và đón đoàn thẩm định.
Hồ sơ và thủ tục thẩm định lại hạng sao
Khách sạn đang là 3 sao vẫn phải nộp bộ hồ sơ mới để được thẩm định lại theo hạng 4 sao. Theo Điều 50 Luật Du lịch 2017, hạng 4 sao và 5 sao do cơ quan du lịch trung ương thẩm định, công nhận; hiện là Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam. Hạng 1-3 sao do cơ quan du lịch cấp tỉnh công nhận. Đầu năm 2026, Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam đã không đồng ý đề xuất giao thẩm quyền công nhận 4-5 sao cho địa phương.
Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị công nhận hạng cơ sở lưu trú du lịch (Mẫu số 07, Thông tư 06/2017/TT-BVHTTDL, đã được sửa đổi).
- Bản tự đánh giá chất lượng theo tiêu chuẩn quốc gia về xếp hạng.
- Danh sách người quản lý và nhân viên.
- Bản sao có chứng thực văn bằng, chứng chỉ, giấy chứng nhận bồi dưỡng nghiệp vụ và thời gian làm việc trong ngành du lịch của người quản lý, trưởng bộ phận.
Cơ quan tiếp nhận thông báo trong 3 ngày làm việc nếu hồ sơ chưa hợp lệ, và ra quyết định trong 30 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ. Phí thẩm định hạng 4 sao là 3,5 triệu đồng/hồ sơ. Quyết định công nhận có hiệu lực 5 năm, hết hạn phải đăng ký xếp hạng lại.
Thời điểm và thời gian nâng hạng sao khách sạn
Chủ đầu tư thường cân nhắc nâng hạng sao khách sạn ở năm thứ 5-8 sau khai trương. Đây cũng là lúc hoàn thiện, nội thất và một phần MEP đến kỳ thay mới, nên gộp cải tạo định kỳ với nâng hạng sẽ đỡ hai lần đục phá.
Phần lớn chủ đầu tư không muốn đóng cửa toàn bộ trong thời gian thi công. Cách thường dùng là chia theo khối tầng, làm từ trên xuống, giữ tầng sảnh và nhà hàng hoạt động lâu nhất, còn các hạng mục buộc phải đóng toàn bộ (thay trục ống chính, thay thang máy, cải tạo sảnh) dồn vào mùa thấp điểm. Cách chia khu, giảm ồn bụi và tính doanh thu hụt có ở bài cải tạo khách sạn không đóng cửa.
Khi nào không nên nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao?
Không phải khách sạn 3 sao nào cũng nên lên 4 sao, kể cả khi có đủ tiền. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, nên dừng lại hoặc chọn hướng khác trong các trường hợp sau:
- Không đạt được 80 buồng mà không thêm tầng, và quy hoạch không cho nâng tầng. Khi đó, hướng hợp lý hơn thường là làm khách sạn 3 sao chất lượng cao, đầu tư vào buồng ngủ và dịch vụ, mà không đăng ký hạng 4 sao.
- Thị trường quanh khách sạn không trả được giá 4 sao. Chi phí vận hành 4 sao cao hơn đáng kể: thêm nhân sự bếp, hội nghị, gym, bể bơi, điện nước cho các khu dịch vụ mới. Nếu giá phòng không tăng tương ứng, lợi nhuận có thể còn thấp hơn khi ở 3 sao.
- Kết cấu yếu, phải gia cố diện rộng. Lúc đó chi phí nâng hạng có thể tiến gần chi phí đập đi xây mới, trong khi xây mới cho phép thiết kế đúng chuẩn 4 sao ngay từ đầu.
Thêm một yếu tố về thời điểm. TCVN 4391:2015 vẫn đang có hiệu lực, nhưng Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam đang soát xét tiêu chuẩn này. Trong các góp ý gửi dự thảo năm 2026, có địa phương đề xuất hạ quy mô tối thiểu của khách sạn 4 sao xuống khoảng 50-60 phòng. Đây mới là đề xuất, chưa phải quy định. Nếu khách sạn của bạn đang vướng đúng tiêu chí 80 buồng, nên theo dõi tiến độ ban hành tiêu chuẩn mới trước khi chốt phương án nâng tầng, nhưng đừng lập kế hoạch tài chính dựa trên một dự thảo.
Khách sạn 3 sao của bạn có lên được 4 sao không?
Gửi Romo Cons số buồng, diện tích từng loại buồng, số tầng và mặt bằng tầng 1. Kỹ sư sẽ chấm nhanh 12 hạng mục bắt buộc, cho bạn biết hạng mục nào làm được, hạng mục nào vướng kết cấu và khung chi phí nâng hạng.
⭐ Tải bảng tự chấm điểm (.xlsx)
💬 Nhờ kỹ sư chấm khả năng lên 4 sao
Bảng Excel miễn phí, dùng kèm bảng chấm điểm cải tạo hay xây mới và bảng tính chi phí cải tạo khách sạn.
Câu hỏi thường gặp
Khách sạn 3 sao muốn lên 4 sao cần tối thiểu bao nhiêu phòng?
Theo TCVN 4391:2015, khách sạn (thành phố) hạng 4 sao cần tối thiểu 80 buồng; khách sạn nghỉ dưỡng 4 sao cần tối thiểu 60 buồng. Hạng 3 sao chỉ cần 50 buồng với khách sạn và 40 buồng với khách sạn nghỉ dưỡng.
Diện tích phòng khách sạn 4 sao tối thiểu là bao nhiêu?
Buồng một giường đơn tối thiểu 21m², buồng giường đôi hoặc hai giường đơn tối thiểu 25m², đều tính cả phòng vệ sinh. Buồng suite 41m² là tiêu chí cộng điểm.
Khách sạn 4 sao có bắt buộc phải có bể bơi không?
Có, bể bơi người lớn là tiêu chí bắt buộc với khách sạn 4 sao. Tuy vậy, tiêu chuẩn cho phép xem xét không áp dụng với khách sạn 4 sao ở đô thị, nơi khống chế chiều cao xây dựng, nếu các mặt khác đạt chất lượng cao.
Nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao mất bao lâu?
Thủ tục công nhận mất 30 ngày từ khi hồ sơ hợp lệ. Thời gian chính nằm ở khảo sát, thiết kế và thi công cải tạo, phụ thuộc vào việc có phải chia lại buồng, thêm tầng hay không.
Nâng cấp khách sạn lên 4 sao có phải thay toàn bộ điều hòa, nước nóng không?
Thường không. Điều hòa trong buồng, nước nóng và wifi tốc độ cao đã bắt buộc từ hạng 3 sao. Việc phải làm là tăng công suất cho khu dịch vụ mới và làm lại đường ống ở những buồng phải chia lại.
Ai công nhận hạng 4 sao cho khách sạn?
Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam thẩm định và công nhận hạng 4 sao, 5 sao. Hạng 1-3 sao do cơ quan du lịch cấp tỉnh công nhận.
Chi phí nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao khoảng bao nhiêu?
Ước tính theo cách cải tạo sâu, khoảng 6,1-11,3 triệu đồng mỗi m² sàn với mốc xây mới 4 sao 13,8-18 triệu/m², chưa gồm phần xây thêm, dự phòng và mất doanh thu. Con số chính xác cần khảo sát hiện trạng.
Sảnh khách sạn 4 sao có bắt buộc 60m² không?
Không. Diện tích sảnh 60m² là tiêu chí cộng điểm ở hạng 4 sao. Các yêu cầu bắt buộc ở sảnh gồm mái che trước sảnh, cửa ra vào riêng cho khách và nhân viên, phòng vệ sinh nam nữ riêng.
Nâng cấp khách sạn 3 sao lên 4 sao bắt đầu từ hai phép tính: tổng diện tích buồng chia cho 25m² có ra 80 không, và mặt bằng có chỗ cho nhà hàng, bếp, hội nghị, gym, xông hơi, bể bơi không. Nếu cả hai đều đạt, phần còn lại là bài toán cải tạo có thể lập dự toán và chia giai đoạn để vẫn kinh doanh. Nếu không đạt, đừng vội đầu tư nội thất; hãy cân nhắc thêm tầng, xây mới, hoặc làm một khách sạn 3 sao thật tốt.
Muốn biết khách sạn của bạn đang cách điều kiện khách sạn 4 sao bao xa, hãy gửi cho Romo Cons số buồng, diện tích từng loại buồng, số tầng và mặt bằng tầng 1. Đội kỹ sư thi công khách sạn sẽ khảo sát và cho bạn biết hạng mục nào làm được, hạng mục nào vướng kết cấu. Các bài khác về cải tạo nằm trong chuyên mục cải tạo và nâng cấp khách sạn.
Nguồn tham khảo: TCVN 4391:2015 Khách sạn – Xếp hạng (Bảng 1, mục 6.3 và Phụ lục A);
Luật Du lịch 2017 (Điều 50); Thông tư 06/2017/TT-BVHTTDL và các văn bản sửa đổi;
Văn bản hợp nhất 03/VBHN-BTC năm 2025 về phí thẩm định công nhận hạng cơ sở lưu trú;
Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, văn bản 148/CDLQGVN-VP (Doanh nghiệp Việt Nam, 27/01/2026);
Thuyết minh dự thảo TCVN Khách sạn – Xếp hạng (Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, 10/2025);
Bộ VHTTDL, tin góp ý dự thảo của TP. Đà Nẵng (08/09/2026);
