Chi phí cải tạo khách sạn: Dự toán mẫu khách sạn 20 phòng với 3 mức giá

Tóm tắt nhanh

• Chi phí cải tạo khách sạn phụ thuộc trước hết vào mức độ cải tạo, không phải hạng sao. Có 3 mức: sơn sửa bề mặt; thay hoàn thiện và MEP; đập gần hết, chỉ giữ khung.
• Cách ước tính nhanh: lấy chi phí xây mới tương đương làm mốc, rồi cộng tỷ trọng các hạng mục phải làm lại. Theo tỷ trọng Romo Cons bóc tách ở khách sạn 3 sao, phần thô và móng chiếm khoảng 42-53%, hoàn thiện 22-28%, hệ thống kỹ thuật 12-18%, thang máy 5-7%.
• Với khách sạn 20 phòng khoảng 1.000m² sàn, dự toán mẫu: mức 1 khoảng 0,5-1 tỷ; mức 2 khoảng 3,4-4,6 tỷ; mức 3 khoảng 4,4-6,3 tỷ đồng (chưa gồm nội thất rời).
• Cải tạo đắt hơn dự kiến chủ yếu vì hiện trạng ẩn: thép rỉ, ống âm mục, không có bản vẽ hoàn công. Luôn để một khoản dự phòng riêng cho phần này.

Chi phí cải tạo khách sạn là câu hỏi đầu tiên mọi chủ khách sạn đặt ra khi công trình bắt đầu xuống cấp. Câu trả lời ngắn: không có một đơn giá chung. Sơn sửa lại mặt tiền và hành lang có thể chỉ tốn vài trăm triệu, trong khi đập gần hết để làm lại từ bên trong có thể tiệm cận chi phí xây mới.

Bài này chia chi phí cải tạo khách sạn theo 3 mức độ, đưa ra cách tính theo m² dựa trên tỷ trọng hạng mục, chỉ ra hạng mục nào làm đội chi phí so với xây mới, và kết thúc bằng một dự toán mẫu cho khách sạn 20 phòng.

Chi phí cải tạo khách sạn phụ thuộc vào 3 mức độ nào?

Chi phí cải tạo khách sạn tăng theo mức độ can thiệp vào công trình. Cùng một khách sạn, chi phí cải tạo khách sạn ở ba mức dưới đây có thể chênh nhau gấp 5-6 lần.

Mức cải tạo	Làm gì	Giữ lại	Khi nào chọn
Mức 1: sơn sửa bề mặt	Sơn lại, thay rèm, thảm, đèn, sửa thấm cục bộ, thay thiết bị vệ sinh hỏng	Kết cấu, MEP, phần lớn hoàn thiện	Khách sạn 5-8 năm tuổi, hạ tầng còn tốt, chỉ cũ về hình ảnh
Mức 2: thay hoàn thiện và MEP	Thay trần, sàn, ốp lát, cửa; đi lại điện nước, điều hòa; chống thấm lại vệ sinh	Kết cấu, bố cục phòng, thang máy (nếu còn tốt)	Khách sạn 10-15 năm, MEP và chống thấm xuống cấp cùng lúc
Mức 3: đập gần hết, chỉ giữ khung	Phá dỡ toàn bộ hoàn thiện và tường ngăn, gia cố kết cấu, làm mới MEP, PCCC, thang máy, bố cục lại phòng	Móng, cột, dầm, sàn	Kết cấu còn tốt nhưng bố cục, hạng sao hoặc công năng phải đổi

Nếu chưa biết khách sạn của mình nên ở mức nào, hoặc có nên cải tạo hay xây mới, bài cải tạo khách sạn cũ có khung 10 tiêu chí chấm điểm để quyết định trước khi lập dự toán.

Mức 1: chi phí cải tạo khách sạn thấp nhất nhưng hiệu quả ngắn

Mức 1 chủ yếu là sơn, thay đồ vải, đèn và sửa hư hỏng nhỏ. Chi phí cải tạo khách sạn ở mức này thấp, làm nhanh, có thể vừa làm vừa đón khách. Đổi lại, nó không giải quyết được gì bên trong tường và trần. Nếu MEP hoặc chống thấm đã có vấn đề, sơn lại chỉ che triệu chứng trong một, hai mùa mưa.

Mức 2 và mức 3: nơi chi phí cải tạo khách sạn thực sự nằm

Mức 2 và mức 3 chiếm phần lớn ngân sách vì đụng vào hai nhóm đắt nhất sau phần thô: hoàn thiện và hệ thống kỹ thuật. Khác biệt giữa hai mức nằm ở phá dỡ, gia cố kết cấu, thang máy và việc bố cục lại phòng. Mức 3 cũng là mức hay phát sinh nhất, vì càng đục sâu càng gặp nhiều hiện trạng không lường trước.

Bảng đơn giá chi phí cải tạo khách sạn tham khảo theo m²

Cách ước tính chi phí cải tạo khách sạn đáng tin nhất khi chưa có thiết kế là đi từ chi phí xây mới tương đương, rồi cộng tỷ trọng những hạng mục phải làm lại. Tỷ trọng dưới đây là số liệu Romo Cons đã bóc tách cho khách sạn 3 sao xây mới:

Hạng mục	Tỷ trọng trong chi phí xây mới
Phần thô (khung, sàn, tường bao)	40-50%
Hoàn thiện	22-28%
Hệ thống kỹ thuật (điện, nước, điều hòa, PCCC)	12-18%
Thang máy	5-7%
Móng và san lấp	2-3%

Từ đó ra tỷ lệ chi phí cải tạo khách sạn theo từng mức (cột cuối là chi phí cải tạo khách sạn quy ra mỗi m² sàn), so với chi phí xây mới cùng quy mô:

Mức cải tạo	Hạng mục phải làm lại	Tỷ lệ so với xây mới	Quy ra đơn giá (mốc xây mới 9,9 triệu/m² sàn)
Mức 1: sơn sửa bề mặt	Một phần hoàn thiện	Khoảng 5-10%	Khoảng 0,5-1 triệu/m²
Mức 2: thay hoàn thiện và MEP	Hoàn thiện + hệ thống kỹ thuật	Khoảng 34-46%	Khoảng 3,4-4,6 triệu/m²
Mức 3: chỉ giữ khung	Hoàn thiện + kỹ thuật + thang máy, cộng phá dỡ và gia cố	Khoảng 44-63%	Khoảng 4,4-6,3 triệu/m²

Mốc 9,9 triệu/m² sàn lấy từ một khách sạn 3 sao 10 tầng Romo Cons đã thi công (tổng đầu tư 24,65 tỷ đồng cho khoảng 2.500m² sàn), phân tích ở bài suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn. Khách sạn của bạn nên thay bằng mốc xây mới của chính hạng sao và khu vực mình.

Riêng chi phí cải tạo khách sạn ở mức 3 được cộng thêm khoảng 5-10% cho phá dỡ, vận chuyển phế thải và gia cố kết cấu. Con số này là giả định để minh họa; thực tế phụ thuộc vào kết quả khảo sát.

Vì sao đơn giá cải tạo trên thị trường chênh nhau nhiều?

Bạn sẽ thấy báo giá chi phí cải tạo khách sạn từ vài trăm nghìn đến hơn chục triệu đồng mỗi m². Phần lớn chênh lệch đến từ việc báo giá có gồm hay không gồm: nội thất rời (giường, tủ, rèm, thiết bị phòng), thang máy, PCCC, phá dỡ và vận chuyển phế thải. Trước khi so hai báo giá, hãy yêu cầu cả hai bóc theo cùng một danh sách hạng mục.

Đơn giá hạng mục lẻ khi sửa chữa cục bộ

Khi chỉ sửa vài hạng mục, chi phí cải tạo khách sạn (hay chi phí sửa chữa cục bộ) nên tính theo khối lượng từng hạng mục thay vì theo m² sàn. Các nhóm hạng mục thường gặp: phá dỡ nền, tường, trần; xây trát lại; chống thấm; đi lại điện nước; trần thạch cao; ốp lát; sơn bả. Bảng tính tải về ở cuối bài có sẵn danh sách này để bạn điền khối lượng và đơn giá nhà thầu báo. [Romo bổ sung nếu muốn công bố: đơn giá hạng mục lẻ hiện hành của Romo Cons.]

Hạng mục nào làm chi phí cải tạo khách sạn đội hơn xây mới?

Tính trên cùng một khối lượng, nhiều hạng mục trong chi phí cải tạo khách sạn đắt hơn làm mới. Lý do là phải làm trong một công trình có sẵn, không có mặt bằng trống.

• Phá dỡ và vận chuyển phế thải. Xây mới không có khoản này, nhưng trong chi phí cải tạo khách sạn nó luôn xuất hiện. Ở khách sạn trong phố, ngõ hẹp, phế thải phải chuyển thủ công, theo giờ được phép.
• Gia cố kết cấu. Thép rỉ ở ban công, sàn vệ sinh; cột, dầm phải bọc hoặc dán tấm sợi carbon khi đổi công năng hoặc thêm tải.
• Chống thấm xử lý tận gốc. Phải bóc lớp cũ, xử lý nền rồi mới làm lớp mới, tốn gấp đôi công so với làm trên nền mới.
• Đi lại MEP trong kết cấu cũ. Không có hộp kỹ thuật đúng chỗ thì phải đục, khoan, tạo trục mới; trần thấp buộc chọn thiết bị đắt hơn.
• Lắp thêm thang máy. Tạo hố thang và giếng thang trong khung cũ khó và đắt hơn nhiều so với để sẵn từ đầu.
• PCCC theo quy chuẩn hiện hành. Khách sạn cũ thường phải bổ sung thang thoát nạn, cửa ngăn cháy, hệ báo cháy, chữa cháy để được nghiệm thu.
• Thi công khi vẫn kinh doanh. Làm ca, che chắn, giảm ồn, chia nhỏ khu thi công đều cộng thêm chi phí nhân công và quản lý.

Chi phí cải tạo khách sạn phát sinh thường gặp

Phát sinh là điểm khác lớn nhất giữa chi phí cải tạo khách sạn và chi phí xây mới. Xây mới thì khối lượng nằm trên bản vẽ. Cải tạo thì một phần khối lượng chỉ lộ ra khi đã đục.

Phát sinh	Vì sao xảy ra	Cách giảm
Thép rỉ, bê tông bong khi đục	Hiện trạng ẩn sau lớp trát, lớp ốp	Khảo sát, đục thăm dò ở vị trí nghi ngờ trước khi chốt dự toán
Ống nước âm mục, dây điện cũ	Không có bản vẽ hoàn công	Thử áp, đo tải trước; tính phương án thay toàn tuyến
Thấm lan rộng hơn dự kiến	Nguồn thấm nằm ở tầng trên hoặc mái	Tìm đúng nguồn thấm trước khi làm lại vệ sinh
Yêu cầu PCCC bổ sung	Quy chuẩn thay đổi so với lúc xây	Làm việc với tư vấn PCCC từ giai đoạn thiết kế cải tạo
Đổi thiết kế giữa chừng	Chủ đầu tư quyết định thêm khi thấy hiện trạng	Chốt phạm vi, vật liệu trước khi khởi công
Mất doanh thu kéo dài	Tiến độ trễ do phát sinh	Gom hạng mục phải đóng cửa vào một đợt ngắn

Vì các khoản trên, dự toán chi phí cải tạo khách sạn nên có một khoản dự phòng riêng cho hiện trạng ẩn, cao hơn mức dự phòng thường dùng khi xây mới. Mức 10-15% tổng dự toán là mức nhiều chủ đầu tư dùng cho cải tạo sâu. Các khoản phát sinh chung của một dự án khách sạn có ở bài 10 chi phí phát sinh khi xây khách sạn.

Ví dụ dự toán chi phí cải tạo khách sạn 20 phòng

Giả định: khách sạn 3 sao, 20 phòng, khoảng 1.000m² sàn (tính cả sảnh, hành lang, khu kỹ thuật), mốc xây mới 9,9 triệu/m² sàn, tức khoảng 9,9 tỷ đồng nếu xây mới phần công trình.

Mức cải tạo	Tỷ lệ so với xây mới	Chi phí cải tạo khách sạn ước tính	Bình quân mỗi phòng
Mức 1: sơn sửa bề mặt	5-10%	0,5-1,0 tỷ đồng	25-50 triệu
Mức 2: thay hoàn thiện và MEP	34-46%	3,4-4,6 tỷ đồng	168-228 triệu
Mức 3: chỉ giữ khung	44-63%	4,4-6,3 tỷ đồng	218-312 triệu

Dự toán chi phí cải tạo khách sạn mẫu này chưa gồm nội thất rời, thiết bị vận hành, dự phòng hiện trạng, thuế và chi phí mất doanh thu trong thời gian thi công. Đây là con số để đặt khung ngân sách. Chi phí cải tạo khách sạn thật chỉ chốt được sau khảo sát hiện trạng và thiết kế cải tạo.

Đối chiếu với một công trình cải tạo thực tế

Kim Liên Hotel là công trình Romo Cons cải tạo từ nhà phố cũ 7 tầng thành khách sạn mini, giữ khung, thay toàn bộ điện nước, làm mới hoàn thiện, lắp thang máy, trong 6 tháng, tổng mức đầu tư 5 tỷ đồng cho quy mô 420m². Nếu 420m² là tổng diện tích sàn, chi phí bình quân khoảng 11,9 triệu/m², cao hơn cả mốc xây mới ở trên.

Con số này không mâu thuẫn với bảng chi phí cải tạo khách sạn ở trên. Công trình nhỏ, lắp mới thang máy, nội thất gỗ tự nhiên và đá, cộng phần phá dỡ, gia cố khung, đều đẩy chi phí cải tạo trên mỗi m² lên cao. Nó cho thấy một điều quan trọng: cải tạo sâu ở công trình nhỏ, hoàn thiện cao cấp, hoàn toàn có thể đắt ngang hoặc hơn xây mới tính theo m².

Kiểm soát chi phí cải tạo khách sạn bằng vật liệu

Vật liệu hoàn thiện là khoản dễ điều chỉnh nhất trong chi phí cải tạo khách sạn. Ở dự án La Paloma Hotel, Romo Cons dùng gỗ công nghiệp phủ bề mặt thay cho gỗ tự nhiên, theo công bố tiết kiệm khoảng 60% chi phí phần gỗ, kết hợp sơn hiệu ứng và đèn LED gián tiếp để giữ cảm giác cao cấp. Cách làm này áp dụng được cho mức 2 và mức 3, nơi hoàn thiện chiếm tỷ trọng lớn nhất trong chi phí cải tạo khách sạn.

Câu hỏi thường gặp

Chi phí cải tạo khách sạn bao nhiêu tiền một m²?

Tùy mức độ. Ước tính chi phí cải tạo khách sạn theo tỷ trọng hạng mục, sơn sửa bề mặt khoảng 5-10% chi phí xây mới; thay hoàn thiện và MEP khoảng 34-46%; chỉ giữ khung khoảng 44-63%. Với mốc xây mới 9,9 triệu/m² sàn, tương ứng khoảng 0,5-1; 3,4-4,6 và 4,4-6,3 triệu/m².

Cải tạo khách sạn 20 phòng hết bao nhiêu tiền?

Với khoảng 1.000m² sàn, dự toán mẫu là 0,5-1 tỷ (mức 1), 3,4-4,6 tỷ (mức 2), 4,4-6,3 tỷ (mức 3), chưa gồm nội thất rời, dự phòng và thuế.

Chi phí cải tạo khách sạn có rẻ hơn xây mới không?

Thường rẻ hơn vì giữ được móng và phần thô, hai khoản chiếm khoảng 42-53% chi phí xây mới. Nhưng cải tạo sâu ở công trình nhỏ, hoàn thiện cao cấp có thể đắt ngang hoặc hơn tính theo m².

Vì sao chi phí cải tạo khách sạn hay bị đội lên?

Vì hiện trạng ẩn: thép rỉ, ống âm mục, thấm lan rộng chỉ lộ ra khi đục. Thêm yêu cầu PCCC mới và thay đổi thiết kế giữa chừng.

Nên để dự phòng bao nhiêu khi cải tạo khách sạn?

Nên có khoản dự phòng riêng cho hiện trạng ẩn, cao hơn khi xây mới; nhiều chủ đầu tư dùng mức 10-15% tổng dự toán cho cải tạo sâu.

Báo giá cải tạo khách sạn cần gồm những gì để so sánh được?

Cùng một danh sách hạng mục: phá dỡ, gia cố, chống thấm, MEP, PCCC, thang máy, hoàn thiện, nội thất rời, vận chuyển phế thải. Thiếu hạng mục nào phải ghi rõ.

Chi phí cải tạo khách sạn phụ thuộc vào mức độ cải tạo nhiều hơn bất kỳ yếu tố nào khác. Đi từ mốc xây mới, cộng tỷ trọng các hạng mục phải làm lại, bạn sẽ có một khung ngân sách hợp lý trước khi có thiết kế. Sau đó, khảo sát hiện trạng kỹ và giữ một khoản dự phòng riêng là hai cách hiệu quả nhất để chi phí thật không vượt khung.

Nếu bạn cần khảo sát hiện trạng và lập dự toán chi phí cải tạo khách sạn theo đúng công trình của mình, đội kỹ sư thi công khách sạn của Romo Cons có thể khảo sát trực tiếp.