Quy trình xây dựng khách sạn từ A-Z: 8 giai đoạn chủ đầu tư cần nắm rõ

Quy trình xây dựng khách sạn theo chuẩn Việt Nam hiện hành tuân thủ Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bởi Luật 62/2020/QH14, Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2015 về xếp hạng khách sạn và Quy chuẩn QCVN 06:2022/BXD (Sửa đổi 1:2023) về an toàn cháy. Một dự án khách sạn boutique 7 – 10 tầng tại Hà Nội thường mất 14 – 20 tháng từ khi chốt vị trí đến khi đón khách, chia thành 8 giai đoạn rõ ràng. Bài viết tổng hợp kinh nghiệm 15 năm trực tiếp quản lý hàng trăm công trình của ông Trần Hải Sơn – Tổng Giám đốc Romo Cons, đối chiếu với quy định pháp lý hiện hành để chủ đầu tư hiểu đúng quy trình ngay từ bước đầu tiên.

Tổng quan quy trình xây dựng khách sạn 8 giai đoạn

Quy trình xây dựng khách sạn không phải chuỗi công việc tuyến tính đơn thuần mà là tổ hợp các giai đoạn có chồng lấn, phụ thuộc lẫn nhau và bị ràng buộc bởi nhiều khung pháp lý khác nhau. Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi Luật 62/2020/QH14), một dự án đầu tư xây dựng đi qua ba giai đoạn lớn: chuẩn bị dự án (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và Báo cáo nghiên cứu khả thi), thực hiện dự án (thiết kế – cấp phép – thi công) và kết thúc xây dựng (nghiệm thu – bàn giao – đưa vào sử dụng).

Đối với loại hình khách sạn, ngoài Luật Xây dựng còn có các văn bản chuyên ngành khác bắt buộc tuân thủ: TCVN 4391:2015 về xếp hạng khách sạn, QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 về an toàn cháy cho nhà và công trình, các quy định của Tổng cục Du lịch (Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch) về điều kiện kinh doanh lưu trú. Hiểu đúng giai đoạn nào tuân theo văn bản nào sẽ giúp chủ đầu tư tránh rủi ro pháp lý lớn nhất – công trình hoàn thiện nhưng không được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Trong 15 năm trực tiếp quản lý hàng trăm công trình từ chuỗi La Passion Hotel & Spa (Hoàn Kiếm), Le Jardin (Nguyễn Trường Tộ), La Paloma (Ba Đình) đến International JD Hotel Đà Nẵng (10 tầng, 40 phòng), tôi nhận thấy rủi ro pháp lý lớn nhất với chủ đầu tư khách sạn không nằm ở giai đoạn thi công mà ở hai giai đoạn đầu – nghiên cứu khả thi và thiết kế cấp phép. Sai từ đây thì toàn bộ chuỗi sau bị ảnh hưởng dây chuyền và rất khó sửa.

Quy trình xây dựng khách sạn từ A-Z: 8 giai đoạn chủ đầu tư cần nắm rõ

Giai đoạn 1: Nghiên cứu khả thi và lập dự án

Đây là giai đoạn quyết định toàn bộ tương lai của dự án nhưng lại là giai đoạn nhiều chủ đầu tư xem nhẹ nhất. Theo Luật Xây dựng, giai đoạn chuẩn bị dự án thể hiện qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng tùy quy mô.

Nội dung cần làm rõ trong giai đoạn này gồm: khảo sát địa chất – thủy văn lô đất, kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 đã được phê duyệt, xác định tầng cao tối đa được xây, mật độ xây dựng cho phép, hệ số sử dụng đất, các yêu cầu phòng cháy theo QCVN 06:2022/BXD, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (theo Luật 62/2020/QH14 đã bổ sung). Chủ đầu tư cần làm việc với Sở Xây dựng địa phương để xin thông tin quy hoạch (chứng chỉ quy hoạch) trước khi quyết định mua đất hoặc thiết kế.

Định vị sản phẩm là hạng mục thường bị chủ đầu tư bỏ qua trong giai đoạn này. Khách sạn 1 sao, 2 sao, 3 sao, 4 sao, 5 sao có yêu cầu khác nhau hoàn toàn về diện tích sảnh, diện tích buồng ngủ, hạng mục dịch vụ kèm theo, theo TCVN 4391:2015. Định sai hạng sao mục tiêu ở bước này sẽ dẫn đến thiết kế phải sửa đi sửa lại, thậm chí công trình hoàn thiện không đạt chuẩn xếp hạng mong muốn. Tại Romo Cons, chúng tôi luôn yêu cầu chủ đầu tư chốt cụ thể hạng sao hướng đến trước khi giao kiến trúc sư phác thảo concept.

Phân tích tài chính sơ bộ cũng cần hoàn thành ở giai đoạn này, gồm tổng mức đầu tư dự kiến, cơ cấu nguồn vốn (vốn tự có, vốn vay), thời gian hoàn vốn ước tính, công suất phòng tối thiểu để đạt hòa vốn. Chủ đầu tư có thể tham khảo thêm bài viết chi tiết về chi phí xây dựng khách sạn trên website Romo Cons để có khung tham chiếu cho từng quy mô và phân khúc.

Giai đoạn 2: Thiết kế và xin giấy phép xây dựng

Giai đoạn thiết kế khách sạn được chia thành ba bước chính: thiết kế cơ sở (concept), thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công. Theo Luật Xây dựng 62/2020/QH14, một số công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng – đây là điểm mới quan trọng giúp rút ngắn thời gian cho dự án quy mô lớn.

Hồ sơ thiết kế khách sạn phải đối chiếu chéo ba khung tiêu chuẩn cùng lúc. Thứ nhất, TCVN 4391:2015 quy định diện tích sảnh đón tiếp tối thiểu 10 m² cho khách sạn 1 sao, 20 m² cho 2 sao, 35 m² cho 3 sao và 60 m² cho 4 sao; diện tích buồng một giường đơn tối thiểu 12 – 24 m² tăng dần theo hạng. Thứ hai, QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 quy định chi tiết về giới hạn chịu lửa của kết cấu, lối thoát nạn, hệ thống báo cháy – chữa cháy, ngăn cháy lan. Thứ ba, các quy chuẩn về xây dựng công trình đảm bảo người khuyết tật tiếp cận sử dụng (QCVN 10:2014/BXD).

Về thời gian cấp giấy phép xây dựng, Luật 62/2020/QH14 đã rút ngắn từ 30 ngày (theo Luật 2014) xuống còn 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với công trình. Nếu cần xem xét thêm, cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư và thời gian gia hạn không quá 10 ngày. Đây là khung thời gian pháp lý – thực tế có thể nhanh hơn hoặc chậm hơn tùy địa phương và độ phức tạp của hồ sơ.

Song song với xin giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế phòng cháy chữa cháy phải được thẩm duyệt riêng bởi Cục Cảnh sát PCCC và Cứu nạn cứu hộ hoặc Phòng Cảnh sát PCCC cấp tỉnh, với QCVN 06:2022/BXD là tiêu chí đánh giá bắt buộc. Tại Romo Cons, chúng tôi thường khuyến cáo chủ đầu tư tích hợp tư vấn phong thủy ngay ở bước thiết kế cơ sở – chi tiết được phân tích sâu trong bài viết phong thủy xây dựng khách sạn – để tránh sửa thiết kế sau khi đã thẩm duyệt PCCC.

Giai đoạn 3: Chọn nhà thầu và ký hợp đồng

Lựa chọn nhà thầu là bước có ảnh hưởng lớn thứ hai (sau giai đoạn 1) tới chất lượng và tiến độ công trình. Luật Xây dựng nghiêm cấm “nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng khi không đủ điều kiện năng lực” và “chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng”. Vi phạm dẫn đến việc công trình có thể bị buộc tháo dỡ hoặc không được nghiệm thu.

Chứng chỉ năng lực hạng III của nhà thầu là điều kiện tối thiểu để thi công khách sạn quy mô vừa. Hạng III bao gồm các năng lực: thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng công trình dân dụng; tư vấn quản lý dự án đầu tư công trình xây dựng dân dụng; thi công xây dựng công trình dân dụng – công nghiệp – hạ tầng kỹ thuật – giao thông; thi công lắp đặt thiết bị; tư vấn giám sát công tác xây dựng. Romo Cons sở hữu đầy đủ các chứng chỉ này theo cấp phép của cơ quan quản lý nhà nước.

Mô hình hợp đồng phổ biến cho khách sạn boutique và 2 – 4 sao là tổng thầu (general contractor) – một đơn vị chịu trách nhiệm toàn bộ thi công xây lắp, hoàn thiện và đôi khi cả nội thất. Mô hình này giúp chủ đầu tư tập trung quản lý một đầu mối duy nhất, giảm rủi ro chồng chéo trách nhiệm khi xảy ra sự cố. Thông tin chi tiết về mô hình này được trình bày trong trang dịch vụ tổng thầu xây dựng của Romo Cons.

Hợp đồng xây dựng cần làm rõ: phạm vi công việc, đơn giá hoặc trọn gói, tiến độ chi tiết theo từng hạng mục, điều khoản nghiệm thu từng giai đoạn, điều khoản phạt chậm tiến độ, bảo hành công trình (tối thiểu 12 tháng theo quy định), bảo hiểm xây dựng. Theo Luật 62/2020/QH14, chủ đầu tư phải thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công ít nhất 3 ngày làm việc – rút ngắn so với 7 ngày của Luật 2014.

Giai đoạn 4: Thi công phần móng và kết cấu

Giai đoạn thi công thực tế khách sạn bắt đầu từ phần móng. Tùy địa chất và quy mô khách sạn, móng có thể là móng băng (cho công trình 3 – 4 tầng nền tốt), móng bè (cho công trình có tầng hầm), móng cọc khoan nhồi hoặc móng cọc ép (phổ biến cho khách sạn 7 – 10 tầng tại đô thị Việt Nam). Với khách sạn boutique tại Phố cổ Hà Nội như La Passion Hàng Thùng (10 tầng, 29 phòng), móng cọc khoan nhồi đường kính 800 – 1000 mm là lựa chọn an toàn nhất do nền đất yếu và mật độ công trình lân cận cao.

Sau móng là phần kết cấu khung cột – dầm – sàn. Đối với khách sạn cao tầng, hệ kết cấu phổ biến là khung bê tông cốt thép toàn khối hoặc kết hợp khung – vách cứng. Thiết kế kết cấu phải đáp ứng cấp nguy hiểm cháy theo QCVN 06:2022/BXD, đặc biệt giới hạn chịu lửa của các cấu kiện chịu lực chính phải đạt R 90 hoặc R 120 tùy chiều cao công trình.

Tại Romo Cons, chúng tôi thường ưu tiên đổ bê tông ban đêm cho công trình khách sạn và chung cư mini yêu cầu chất lượng cao. Lý do: nhiệt độ đêm thấp giúp bê tông thủy hóa chậm hơn, giảm rủi ro nứt nhiệt – một vấn đề thường gặp với các khối đổ lớn vào mùa hè Hà Nội khi nhiệt độ ban ngày trên 35 độ C. Đồng thời, đổ đêm tránh ảnh hưởng giao thông phố cổ và các khu dân cư đông đúc – yếu tố đặc biệt quan trọng với các công trình khách sạn boutique tại trung tâm thành phố.

Kiểm tra chất lượng phần kết cấu phải được thực hiện ở các điểm dừng kỹ thuật quan trọng: nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông, nghiệm thu bê tông từng tầng, kiểm tra cốt cao độ và kích thước hình học. Mỗi lần nghiệm thu đều có biên bản ký giữa chủ đầu tư – tư vấn giám sát – nhà thầu thi công, lưu trữ làm hồ sơ pháp lý cho cả vòng đời công trình.

Giai đoạn 5: Thi công phần thô

Phần thô bao gồm xây tường bao và tường ngăn, làm cầu thang bộ, xây dựng các khoang kỹ thuật, lắp đặt khung cửa, làm mái, chống thấm các khu vực có nước (toilet, mái, ban công, tầng hầm). Đây là giai đoạn định hình toàn bộ không gian sử dụng của khách sạn nhưng các yếu tố trang trí thẩm mỹ chưa xuất hiện.

Chống thấm là hạng mục mà tôi luôn yêu cầu đội thi công Romo Cons làm cẩn thận nhất ở giai đoạn này. Khách sạn có hàng chục đến hàng trăm phòng, mỗi phòng đều có toilet riêng – một điểm rò rỉ ở tầng cao có thể làm hỏng nội thất và trần thạch cao của vài tầng dưới, gây thiệt hại lớn về tài chính và uy tín. Vật liệu chống thấm chuyên dụng (Sika, Mapei, BASF) kết hợp với quy trình thi công ba lớp là tiêu chuẩn tối thiểu chúng tôi áp dụng.

Phân khoang cháy theo QCVN 06:2022/BXD cũng được thực hiện trong giai đoạn này. Các tường ngăn cháy phải đạt giới hạn chịu lửa quy định, các lỗ mở xuyên tường cháy phải có cửa chống cháy hoặc gioăng nở khi cháy. Lối thoát nạn (cầu thang thoát hiểm, hành lang, cửa ra) phải đảm bảo chiều rộng tối thiểu, vật liệu hoàn thiện không cháy hoặc cháy yếu theo phân loại của Sửa đổi 1:2023 QCVN 06:2022/BXD.

Tường ngăn giữa các phòng khách sạn cần đặc biệt chú ý cách âm. Phàn nàn phổ biến nhất trên các nền tảng OTA về khách sạn 2 – 4 sao là tiếng ồn từ phòng bên cạnh và hành lang. Giải pháp Romo Cons thường áp dụng là tường ngăn hai lớp gạch hoặc tường thạch cao kết hợp bông khoáng cách âm, sàn lót lớp giảm chấn trước khi lát gạch hoàn thiện.

Giai đoạn 6: Hoàn thiện và lắp đặt MEP

Giai đoạn 6 thường chồng lấn với giai đoạn 5, tùy mặt bằng tổ chức công trường. MEP (Mechanical – Electrical – Plumbing) là hệ thống cơ – điện – nước, bao gồm điện chiếu sáng, điện ổ cắm, điện điều hòa, hệ thống nước cấp – thoát, hệ thống điều hòa không khí, thông gió, hệ thống PCCC, hệ thống BMS (Building Management System) đối với khách sạn 4 sao trở lên.

Hệ thống PCCC cho khách sạn bao gồm hệ thống báo cháy tự động (theo TCVN 5738), hệ thống chữa cháy tự động bằng nước/sprinkler (theo TCVN 7336), hệ thống cấp nước chữa cháy ngoài nhà, đèn chiếu sáng sự cố và chỉ dẫn thoát nạn (theo TCVN 13456). Đây là hạng mục có thẩm duyệt và nghiệm thu riêng bởi cơ quan Cảnh sát PCCC – không thể bỏ qua hoặc nghiệm thu nội bộ.

Hoàn thiện kiến trúc bao gồm trát, sơn, ốp lát, lắp đặt cửa, làm trần thạch cao, làm sàn. Với khách sạn boutique và 4 sao, vật liệu hoàn thiện thường chiếm 30 – 40% tổng chi phí xây dựng và là hạng mục dễ phát sinh nhất. Tôi luôn khuyên chủ đầu tư chốt mẫu vật liệu hoàn thiện sớm – trước khi giai đoạn 5 kết thúc – để nhà thầu có đủ thời gian đặt hàng, tránh gián đoạn khi vật liệu nhập khẩu (đá tự nhiên, gỗ engineered, thiết bị vệ sinh cao cấp) bị chậm 2 – 3 tháng.

Báo cáo của HCS Hotel Renovation cho thấy phòng tắm là hạng mục có ROI cao nhất theo điểm review – có nghĩa rằng đầu tư hợp lý vào hoàn thiện phòng tắm mang lại hiệu quả đánh giá cao nhất cho mỗi đồng chi tiêu. Nghiên cứu của Đại học Cornell (Anderson, 2012) cũng định lượng: 1 điểm tăng trên thang 100 của Global Review Index tương ứng với ADR tăng 0,89%, công suất phòng tăng 0,54% và RevPAR tăng 1,42%. Đây là lý do giai đoạn hoàn thiện không nên bị cắt giảm chi phí một cách máy móc.

Giai đoạn 7: Nội thất và trang thiết bị

Sau khi hoàn thiện kiến trúc và MEP cơ bản, công trình bước vào giai đoạn lắp đặt nội thất và trang thiết bị. Đây là giai đoạn biến một “toà nhà” thành một “khách sạn” thực sự – nơi khách sẽ trải nghiệm và đánh giá. TCVN 4391:2015 quy định cụ thể trang thiết bị bắt buộc cho từng hạng sao, từ kích thước giường, vật liệu chăn ga đến tiện ích phòng tắm.

Nội thất khách sạn được chia thành hai nhóm: FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) gồm giường, tủ, bàn ghế, đèn, rèm, thảm; và OS&E (Operating Supplies & Equipment) gồm chăn ga gối, khăn tắm, dụng cụ phòng tắm, đồ amenity. Nhóm FF&E được lắp đặt trong giai đoạn này, OS&E nhập sau và bổ sung dần khi khách sạn đi vào vận hành.

Đối với khách sạn boutique tại Phố cổ Hà Nội mà Romo Cons đã thi công như chuỗi La Passion (Hàng Thùng, Cầu Gỗ, Phan Đình Phùng), đặc thù không gian hẹp đòi hỏi nội thất phải đặt may đo (custom-made) thay vì mua hàng sẵn. Quá trình từ thiết kế nội thất chi tiết, duyệt mẫu, sản xuất và lắp đặt thường mất 6 – 8 tuần cho mỗi hạng mục. Đây cũng là lý do tôi khuyên chủ đầu tư khởi động khâu thiết kế nội thất ngay từ giai đoạn 5, song song với phần thô.

Hệ thống công nghệ khách sạn cũng được lắp đặt ở giai đoạn này: PMS (Property Management System) quản lý đặt phòng, IPTV trong phòng, khóa từ kết nối với PMS, Wi-Fi tốc độ cao phủ toàn khách sạn, hệ thống an ninh CCTV. Đối với khách sạn 4 sao trở lên, BMS tích hợp điều khiển điều hòa, đèn, rèm tự động – yêu cầu đi dây và lập trình từ giai đoạn MEP.

Giai đoạn 8: Nghiệm thu và bàn giao

Nghiệm thu khách sạn là quá trình ba bước, không phải một sự kiện đơn lẻ. Bước thứ nhất là nghiệm thu nội bộ giữa chủ đầu tư và nhà thầu, kiểm tra toàn bộ hạng mục theo hợp đồng và bản vẽ thiết kế. Bước thứ hai là nghiệm thu chuyên ngành với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền – đặc biệt là nghiệm thu PCCC bởi cơ quan Cảnh sát PCCC. Bước thứ ba là nghiệm thu bàn giao cuối cùng, lập biên bản pháp lý đưa công trình vào sử dụng.

Nghiệm thu PCCC theo QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 là điều kiện tiên quyết để khách sạn được cấp Giấy chứng nhận thẩm duyệt và nghiệm thu về PCCC – văn bản pháp lý bắt buộc trước khi đón khách. Hồ sơ nghiệm thu PCCC bao gồm biên bản kiểm tra hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động, đèn chiếu sáng sự cố, lối thoát nạn, kết quả thử nghiệm chức năng và kiểm tra hiện trường theo yêu cầu của cơ quan Cảnh sát PCCC.

Sau khi có chứng nhận PCCC, khách sạn nộp hồ sơ xin xếp hạng theo TCVN 4391:2015 tại Sở Du lịch hoặc Sở Văn hóa Thể thao và Du lịch địa phương. Hội đồng thẩm định sẽ kiểm tra thực tế cơ sở vật chất, dịch vụ, đội ngũ nhân viên và cấp Giấy chứng nhận hạng sao có giá trị 3 năm kể từ ngày cấp. Đây là điều kiện để khách sạn được tham gia các hoạt động quảng bá, đấu thầu và phục vụ khách đoàn nước ngoài.

Bàn giao kèm theo bộ hồ sơ hoàn công đầy đủ: bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu các giai đoạn, hồ sơ chất lượng vật liệu, hồ sơ thí nghiệm, danh mục thiết bị có hướng dẫn sử dụng và bảo hành. Bộ hồ sơ này sẽ là tài liệu tham chiếu cho toàn bộ vòng đời công trình – từ vận hành, bảo trì, đến cải tạo nâng cấp sau này. Thiếu hoặc sai hồ sơ hoàn công là vấn đề mà tôi đã chứng kiến nhiều chủ đầu tư phải xử lý đau đầu khi muốn bán hoặc thế chấp khách sạn về sau.

Timeline tổng thể cho từng quy mô khách sạn

Tổng thời gian xây dựng khách sạn phụ thuộc vào quy mô, độ phức tạp kiến trúc, điều kiện địa chất và năng lực nhà thầu. Dưới đây là khung thời gian tham chiếu Romo Cons rút ra từ thực tế thi công nhiều dự án thuộc các phân khúc khác nhau, đã cộng dồn cả thời gian chuẩn bị pháp lý và thi công thực tế.

Khách sạn boutique 7 – 10 tầng, 25 – 40 phòng (như La Passion Hàng Thùng, International JD Đà Nẵng): tổng 14 – 18 tháng. Trong đó nghiên cứu khả thi và thiết kế khoảng 4 – 6 tháng, thi công 8 – 10 tháng, hoàn thiện và bàn giao 2 tháng. Đây là phân khúc Romo Cons có nhiều kinh nghiệm nhất.

Khách sạn 3 – 4 sao 10 – 15 tầng, 60 – 100 phòng: tổng 18 – 24 tháng. Quy mô lớn hơn kéo theo thời gian thiết kế, thẩm duyệt PCCC và thi công đều tăng. Yêu cầu MEP phức tạp hơn (BMS, hệ thống thang máy lớn, điều hòa trung tâm) cũng làm chậm giai đoạn 6.

Khách sạn 4 sao trở lên 15 – 20 tầng, 100 – 200 phòng: tổng 24 – 36 tháng. Ngoài khối lượng xây dựng lớn, các khách sạn ở phân khúc này thường có tầng hầm, hệ thống tiện ích phức tạp (spa, hồ bơi tầng cao, nhà hàng đa khu) nên cần thời gian phối hợp nhiều bên.

Chung cư mini 6 – 8 tầng (như CCMN Mr. Nghĩa, Âu Cơ – Tây Hồ): tổng 8 – 12 tháng. Quy mô nhỏ, cấu trúc đơn giản, không yêu cầu xếp hạng sao nên rút ngắn được giai đoạn nghiên cứu khả thi và nghiệm thu cuối.

Mỗi mốc thời gian trên là khung tham chiếu trung bình. Thực tế từng dự án có thể nhanh hơn 10 – 15% nếu công tác chuẩn bị tốt, nhà thầu có sẵn đội thi công, vật liệu nội địa hóa cao; hoặc chậm hơn 20 – 30% nếu phát sinh vướng mắc pháp lý quy hoạch, thay đổi thiết kế giữa chừng, vật liệu nhập khẩu chậm về.

5 sai lầm phổ biến của chủ đầu tư trong quy trình xây dựng khách sạn

Sau hơn một thập kỷ tham gia tư vấn và thi công cho hàng chục dự án khách sạn, tôi nhận thấy năm sai lầm lặp đi lặp lại mà chủ đầu tư có thể tránh được nếu hiểu đúng quy trình ngay từ đầu.

Sai lầm thứ nhất: Mua đất trước khi xem quy hoạch. Nhiều chủ đầu tư mua đất “vị trí đẹp” rồi mới đi xin chứng chỉ quy hoạch, phát hiện chiều cao tối đa cho phép thấp hơn dự định, mật độ xây dựng không đủ để bố trí số phòng theo kế hoạch tài chính. Sai từ gốc thì không có cách nào hóa giải triệt để.

Sai lầm thứ hai: Định sai hạng sao mục tiêu. Một số chủ đầu tư muốn “vừa làm vừa quyết”, thiết kế ban đầu là 3 sao rồi muốn nâng lên 4 sao khi đã thi công. Hệ quả là sảnh không đủ diện tích theo TCVN 4391:2015, phòng VIP thiếu tiện ích, không thể đạt chuẩn xếp hạng cao hơn dù đã đầu tư thêm nhiều tiền vào nội thất.

Sai lầm thứ ba: Bỏ qua thẩm duyệt PCCC ở giai đoạn thiết kế. Đây là sai lầm nguy hiểm nhất. QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 đã siết chặt yêu cầu sau hàng loạt vụ cháy lớn (chung cư mini Khương Hạ 2023, nhà trọ Trung Kính 2024). Công trình không được thẩm duyệt PCCC đồng nghĩa không được nghiệm thu, không được đón khách – dù đã đầu tư hoàn thiện toàn bộ.

Sai lầm thứ tư: Chọn nhà thầu không đủ chứng chỉ năng lực. Luật Xây dựng nghiêm cấm việc này nhưng vẫn xảy ra vì lý do giá rẻ. Khi xảy ra sự cố hoặc khi nghiệm thu, chủ đầu tư là người chịu hậu quả pháp lý, không phải nhà thầu. Chứng chỉ năng lực hạng III là điều kiện tối thiểu cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng.

Sai lầm thứ năm: Chốt nội thất muộn. Nhiều chủ đầu tư để khâu nội thất đến giai đoạn 7 mới bắt đầu thiết kế và đặt hàng. Khi ấy vật liệu nhập khẩu đã không kịp về, đội thi công xây lắp đã giải tán, gây gián đoạn 2 – 3 tháng. Giải pháp đúng là khởi động thiết kế nội thất song song với giai đoạn 5 (phần thô).

Quy trình xây dựng khách sạn cần được hiểu trọn vẹn từ đầu

Quy trình xây dựng khách sạn 8 giai đoạn từ nghiên cứu khả thi đến nghiệm thu bàn giao là chuỗi công việc đan xen pháp lý, kỹ thuật và quản trị tài chính. Hiểu đúng từng giai đoạn dựa trên Luật Xây dựng 62/2020/QH14, TCVN 4391:2015 và QCVN 06:2022/BXD giúp chủ đầu tư tránh được hầu hết các rủi ro tốn kém về tiến độ, chi phí và pháp lý. Thời gian tổng thể từ 14 – 36 tháng tùy quy mô, trong đó hai giai đoạn đầu (nghiên cứu khả thi, thiết kế cấp phép) là quyết định nhất – sai ở đây thì các giai đoạn sau khó cứu vãn. Lựa chọn tổng thầu đủ chứng chỉ năng lực hạng III và tích hợp các yếu tố như phong thủy, công năng vận hành ngay từ thiết kế concept là cách tiếp cận hiệu quả nhất.

Nguồn tham khảo

Bài viết này tham khảo các văn bản pháp lý và nguồn nghiên cứu chính sau:

1. Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2020, có hiệu lực từ 01/01/2021. Quy định trình tự đầu tư xây dựng, thẩm quyền cấp phép, thời gian cấp phép, điều kiện khởi công, điều kiện năng lực nhà thầu.

2. Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2015 về Khách sạn – Xếp hạng, do Tổng cục Du lịch biên soạn, Bộ Khoa học và Công nghệ công bố, thay thế TCVN 4391:2009. Quy định diện tích sảnh, buồng ngủ, hành lang và yêu cầu xếp hạng khách sạn 1 – 5 sao.

3. QCVN 06:2022/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về An toàn cháy cho nhà và công trình, ban hành kèm Thông tư 06/2022/TT-BXD, hiệu lực từ 20/7/2022. Sửa đổi 1:2023 ban hành kèm Thông tư 09/2023/TT-BXD, hiệu lực từ 01/12/2023.

4. QCVN 10:2014/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng công trình đảm bảo người khuyết tật tiếp cận sử dụng.

5. Anderson, C. K. (2012). “The Impact of Social Media on Lodging Performance.” Cornell Hospitality Report, Vol. 12, No. 15. Center for Hospitality Research, Cornell University.

6. TCVN 5738, TCVN 7336, TCVN 13456 – các tiêu chuẩn quốc gia về hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động, phương tiện chiếu sáng sự cố và chỉ dẫn thoát nạn.

Đặt lịch tư vấn xây dựng khách sạn cùng Romo Cons

Romo Cons – Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng ROMO – là tổng thầu chuyên thi công khách sạn boutique, khách sạn 2 – 4 sao, chung cư mini và biệt thự cao cấp. Với 15 năm kinh nghiệm trực tiếp quản lý hàng trăm công trình của Tổng Giám đốc Trần Hải Sơn, từ chuỗi La Passion Hotel & Spa, Le Jardin, La Paloma, L’Amour Tuần Châu đến International JD Hotel Đà Nẵng, chúng tôi đồng hành trọn vẹn 8 giai đoạn quy trình xây dựng khách sạn – từ tư vấn nghiên cứu khả thi, thiết kế concept, thẩm duyệt PCCC theo QCVN 06:2022/BXD, đến nghiệm thu xếp hạng theo TCVN 4391:2015.

Đội ngũ Romo Cons sở hữu hệ thống chứng chỉ năng lực hạng III đầy đủ về thiết kế, thẩm tra, tư vấn quản lý dự án, thi công dân dụng – công nghiệp – hạ tầng, lắp đặt thiết bị và tư vấn giám sát theo cấp phép của cơ quan quản lý nhà nước. Chúng tôi cam kết đồng hành toàn diện ba mảng: thiết kế (kiến trúc – nội thất – cảnh quan), thi công (trọn gói – phần thô – hoàn thiện – nội thất – điện nước) và bàn giao sản phẩm hoàn thiện đúng tiến độ với độ bền công trình hướng tới 50 năm.

Nếu bạn đang chuẩn bị đầu tư khách sạn, chung cư mini hoặc biệt thự cao cấp và muốn được tư vấn miễn phí về quy trình, pháp lý và chi phí ngay từ bước đầu, hãy đặt lịch tư vấn trực tiếp với Romo Cons:

CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ROMO
Trụ sở: Tầng 5, số 561 Vũ Tông Phan, Khương Đình, Thanh Xuân, Hà Nội
Hotline: 098 374 94 86 (đặt lịch tư vấn miễn phí)
Email: [email protected]
Website: romocons.vn
Fanpage: facebook.com/romoconsvn

— Trần Hải Sơn, Tổng Giám đốc Romo Cons —