Giám sát công trình khách sạn: Tự làm hay thuê đơn vị độc lập? So sánh chi tiết

Giám sát công trình khách sạn là khâu quyết định chất lượng, tiến độ và an toàn của dự án. Chủ đầu tư có ba lựa chọn: tự giám sát, thuê đơn vị giám sát độc lập, hoặc kết hợp cả hai. Theo Thông tư 12/2021/TT-BXD, chi phí giám sát thi công dao động 2-3,5% chi phí xây dựng – một khoản đầu tư nhỏ so với rủi ro sai sót có thể lên tới hàng tỷ đồng. Bài viết so sánh chi tiết ba phương án, phân tích chi phí, tiêu chí chọn đơn vị giám sát và quyền hạn pháp lý theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP, kèm ví dụ thực tế từ các dự án của Romo Cons.

Vai trò của giám sát trong dự án khách sạn

Giám sát công trình khách sạn là hoạt động theo dõi, kiểm tra và quản lý quá trình thi công nhằm đảm bảo công trình được xây dựng đúng thiết kế, đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, đúng tiến độ và an toàn. Đây không chỉ là nhu cầu thực tế mà còn là yêu cầu pháp lý bắt buộc theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bổ sung 2020).

Theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng, đơn vị giám sát có sáu nhóm nhiệm vụ chính: kiểm tra năng lực và điều kiện khởi công của nhà thầu; giám sát toàn bộ quá trình thi công bao gồm vật liệu, nhân lực, thiết bị và an toàn lao động; lập nhật ký giám sát và báo cáo định kỳ; nghiệm thu từng giai đoạn thi công; dừng thi công khi phát hiện vi phạm quy chuẩn hoặc nguy cơ mất an toàn; lưu trữ hồ sơ giám sát phục vụ nghiệm thu và bảo hành.

Đối với công trình khách sạn, vai trò giám sát đặc biệt quan trọng do đặc thù kỹ thuật phức tạp. Khách sạn có nhiều hệ thống chuyên biệt cần giám sát chặt chẽ: kết cấu chịu lực nhiều tầng, hệ thống PCCC theo QCVN 06:2022/BXD, hệ thống cách âm giữa các phòng, hệ thống MEP (điện, nước, điều hòa, thông gió) phức tạp, và yêu cầu hoàn thiện cao để đạt chuẩn vận hành lưu trú. Một sai sót về cách âm hay chống thấm khó phát hiện trong thi công nhưng gây hậu quả nghiêm trọng khi khách sạn đi vào vận hành.

Tầm quan trọng của giám sát công trình khách sạn được nâng lên tầm pháp lý cao hơn từ khi Nghị định 06/2021/NĐ-CP có hiệu lực. Kỹ sư giám sát hiện có quyền và nghĩa vụ rõ ràng, giúp giảm tình trạng “giám sát hình thức” vốn phổ biến trước đây. Chủ đầu tư có thể tham khảo chi tiết quy trình xây dựng khách sạn từ A-Z qua 8 giai đoạn để hiểu rõ giám sát diễn ra ở những giai đoạn nào.

Phương án 1: Chủ đầu tư tự giám sát

Phương án tự giám sát phù hợp với chủ đầu tư có kiến thức xây dựng hoặc có người thân tin cậy am hiểu kỹ thuật. Đây là lựa chọn phổ biến với các dự án khách sạn mini, nhà nghỉ quy mô nhỏ.

Ưu điểm của phương án tự giám sát là tiết kiệm chi phí thuê (2-3,5% chi phí xây dựng), chủ động về thời gian, và chủ đầu tư trực tiếp nắm bắt mọi diễn biến công trình. Với chủ đầu tư có nền tảng kỹ thuật, việc tự giám sát còn giúp kiểm soát chi tiết theo đúng ý mình.

Tuy nhiên, phương án này có nhiều rủi ro đáng kể. Thứ nhất, theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP, người đảm nhận chức danh giám sát phải có chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng hợp lệ – chủ đầu tư không có chứng chỉ không đủ tư cách pháp lý ký nghiệm thu. Thứ hai, chủ đầu tư thiếu chuyên môn khó phát hiện sai sót kỹ thuật ẩn như sai mác bê tông, thép không đủ tiết diện, chống thấm không đạt. Thứ ba, việc giám sát đòi hỏi có mặt thường xuyên tại công trình – khó khả thi với chủ đầu tư bận rộn.

Trên thực tế, ngay cả khi tự giám sát, chủ đầu tư vẫn phải thuê một đơn vị có chứng chỉ hành nghề để ký các biên bản nghiệm thu bắt buộc theo quy định pháp luật. Vì vậy phương án “tự giám sát hoàn toàn” hiếm khi khả thi về mặt pháp lý cho công trình khách sạn từ cấp III trở lên.

Phương án 2: Thuê đơn vị giám sát độc lập

Thuê đơn vị tư vấn giám sát độc lập (Owner’s Engineer hoặc Independent Supervision Consultant) là phương án chuyên nghiệp nhất, phổ biến cho các dự án khách sạn từ 3 sao trở lên. Đơn vị giám sát độc lập là bên thứ ba, không có quan hệ lợi ích với nhà thầu thi công, đại diện cho quyền lợi của chủ đầu tư.

Ưu điểm lớn nhất là tính chuyên môn và khách quan. Đơn vị giám sát độc lập có đội ngũ kỹ sư chứng chỉ hành nghề đầy đủ, kinh nghiệm phát hiện sai sót kỹ thuật mà người ngoài ngành khó nhận ra. Tính độc lập giúp giám sát thẳng thắn báo cáo các vấn đề của nhà thầu mà không bị xung đột lợi ích. Đơn vị giám sát chuyên nghiệp còn chịu trách nhiệm pháp lý nếu để xảy ra sai phạm, theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP.

Theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP, tổ chức tư vấn giám sát phải đáp ứng điều kiện năng lực theo hạng (I, II, III). Giám sát trưởng phải có chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng từ hạng III trở lên. Cụ thể, chứng chỉ hạng I yêu cầu kỹ sư có trình độ đại học chuyên ngành phù hợp và tối thiểu 7 năm kinh nghiệm; hạng II yêu cầu 4 năm; hạng III yêu cầu 2-3 năm. Đây là cơ sở để chủ đầu tư đánh giá năng lực đơn vị giám sát.

Nhược điểm của phương án này là chi phí thuê (2-3,5% chi phí xây dựng) và cần thời gian lựa chọn đơn vị uy tín. Tuy nhiên, so với giá trị công trình khách sạn hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng, đây là khoản đầu tư hợp lý để bảo vệ chất lượng và giảm rủi ro.

Phương án 3: Kết hợp tự giám sát và thuê độc lập

Phương án kết hợp là giải pháp cân bằng được nhiều chủ đầu tư khách sạn vừa và nhỏ lựa chọn. Theo mô hình này, chủ đầu tư thuê đơn vị giám sát độc lập có chứng chỉ hành nghề để đảm nhận trách nhiệm pháp lý và chuyên môn, đồng thời cử người của mình (hoặc tự mình) theo dõi song song để nắm bắt tình hình.

Mô hình kết hợp mang lại ba lợi ích. Thứ nhất, đảm bảo tính pháp lý nhờ đơn vị giám sát có chứng chỉ ký nghiệm thu. Thứ hai, tận dụng chuyên môn của đơn vị độc lập để phát hiện sai sót kỹ thuật. Thứ ba, chủ đầu tư vẫn nắm quyền chủ động và kiểm soát thông tin trực tiếp, không bị phụ thuộc hoàn toàn vào một bên.

Một biến thể phổ biến của phương án kết hợp là chọn nhà thầu tổng thầu uy tín có quy trình kiểm soát chất lượng nội bộ chặt chẽ, kết hợp với giám sát độc lập kiểm tra tại các điểm nghiệm thu quan trọng (móng, kết cấu, PCCC, hoàn thành). Romo Cons với hơn 200 dự án khách sạn đã hoàn thành áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng nội bộ nghiêm ngặt – như tại Khách sạn Siren Hotel (Flamingo Hải Tiến, Thanh Hóa), đội ngũ kỹ sư đã giám sát chặt chẽ việc ốp gạch vảy cá thủ công, đảm bảo sai lệch không quá vài milimet để giữ tính thẩm mỹ tổng thể. Chủ đầu tư có thể tham khảo cách chọn nhà thầu xây dựng khách sạn uy tín để chọn được tổng thầu có năng lực tự kiểm soát chất lượng tốt.

Bảng so sánh chi tiết ba phương án giám sát công trình khách sạn

Bảng dưới đây tổng hợp ưu nhược điểm của ba phương án để chủ đầu tư dễ dàng so sánh và lựa chọn phù hợp với quy mô và điều kiện dự án.

Chi phí giám sát công trình khách sạn (% giá trị hợp đồng)

Chi phí giám sát công trình khách sạn được quy định cụ thể trong Thông tư 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng (có hiệu lực từ 15/10/2021). Theo Bảng 1 Phụ lục VIII của Thông tư, chi phí giám sát thi công được tính bằng định mức tỷ lệ phần trăm nhân với chi phí xây dựng (chưa bao gồm thuế GTGT) trong dự toán gói thầu thi công.

Trên thực tế, chi phí giám sát thi công xây dựng dao động từ 2% đến 3,5% tổng chi phí xây dựng tùy loại và quy mô công trình. Quy mô càng lớn thì tỷ lệ phần trăm càng giảm. Ví dụ minh họa: với một gói thầu thi công khách sạn trị giá 10 tỷ đồng (chưa VAT), chi phí giám sát có thể dao động từ 200-300 triệu đồng. Đối với các dự án nhỏ, chi phí cũng có thể tính theo tháng (7-50 triệu đồng/tháng) hoặc trọn gói công trình.

Lưu ý quan trọng: chi phí giám sát theo định mức Thông tư 12/2021/TT-BXD chưa bao gồm chi phí thuê hoặc xây dựng văn phòng làm việc tại hiện trường của nhà thầu tư vấn giám sát. Khoản này được tính riêng theo quy định hiện hành. Đối với dự án không sử dụng vốn nhà nước (phần lớn khách sạn tư nhân), chi phí giám sát do chủ đầu tư tự quyết định trên cơ sở thỏa thuận, đảm bảo nguyên tắc theo Điều 132 Luật Xây dựng.

Tiêu chí chọn đơn vị giám sát công trình khách sạn

Việc chọn đúng đơn vị giám sát quyết định hiệu quả của toàn bộ công tác kiểm soát chất lượng. Năm tiêu chí dưới đây giúp chủ đầu tư đánh giá và lựa chọn đơn vị giám sát công trình khách sạn phù hợp.

Tiêu chí 1 – Chứng chỉ năng lực và hành nghề hợp lệ: Kiểm tra chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức (hạng I, II, III tương ứng quy mô công trình) và chứng chỉ hành nghề giám sát của giám sát trưởng (tối thiểu hạng III). Đây là yêu cầu pháp lý bắt buộc theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP và Nghị định 175/2024/NĐ-CP.

Tiêu chí 2 – Kinh nghiệm giám sát công trình khách sạn: Ưu tiên đơn vị có kinh nghiệm giám sát các dự án khách sạn tương đương về quy mô và phân khúc. Khách sạn có đặc thù riêng (cách âm, MEP phức tạp, hoàn thiện cao) khác với nhà ở dân dụng – đơn vị từng giám sát khách sạn sẽ am hiểu các điểm cần kiểm soát.

Tiêu chí 3 – Đội ngũ kỹ sư chuyên ngành đầy đủ: Một đội giám sát khách sạn cần có kỹ sư các chuyên ngành: kết cấu, kiến trúc, điện, nước, điều hòa thông gió, PCCC. Kiểm tra số lượng và chứng chỉ của các kỹ sư giám sát viên.

Tiêu chí 4 – Quy trình giám sát minh bạch: Đơn vị uy tín có quy trình giám sát rõ ràng với nhật ký giám sát (có thể điện tử theo Điều 26 Nghị định 06/2021/NĐ-CP), báo cáo định kỳ, hệ thống điểm kiểm tra (hold points) và biên bản nghiệm thu chuẩn. Yêu cầu xem mẫu báo cáo và quy trình trước khi ký hợp đồng.

Tiêu chí 5 – Tính độc lập và uy tín: Đơn vị giám sát không nên có quan hệ lợi ích với nhà thầu thi công. Kiểm tra danh tiếng qua các dự án đã thực hiện, phản hồi của chủ đầu tư trước. Tham khảo chính sách bảo hành của tổng nhà thầu cũng là cách đánh giá mức độ cam kết chất lượng của đơn vị.

Quyền hạn và trách nhiệm của giám sát công trình khách sạn

Theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP, đơn vị giám sát có quyền hạn và trách nhiệm được quy định rõ ràng về mặt pháp lý. Hiểu rõ các quyền này giúp chủ đầu tư phối hợp hiệu quả với giám sát và yêu cầu giám sát thực hiện đầy đủ nhiệm vụ.

Về quyền hạn, giám sát có quyền: kiểm tra và xác nhận năng lực, điều kiện khởi công của nhà thầu trước khi cho phép thi công; yêu cầu nhà thầu cung cấp chứng chỉ chất lượng vật liệu, kết quả thí nghiệm; từ chối nghiệm thu khi công việc không đạt yêu cầu; và quan trọng nhất – quyền dừng thi công khi phát hiện vi phạm quy chuẩn, tiêu chuẩn hoặc có nguy cơ mất an toàn. Đây là quyền lực thực sự để bảo vệ chất lượng công trình.

Về trách nhiệm, giám sát phải: lập nhật ký giám sát ghi chép đầy đủ diễn biến thi công hàng ngày; kiểm tra vật liệu, cấu kiện, thiết bị trước khi đưa vào sử dụng; giám sát quy trình thi công theo đúng thiết kế và biện pháp được duyệt; tổ chức nghiệm thu từng giai đoạn và lập biên bản; báo cáo chủ đầu tư định kỳ và đột xuất khi có sự cố. Nếu giám sát để xảy ra sai phạm dẫn đến mất an toàn, hư hỏng hoặc sự cố, sẽ bị xử lý trách nhiệm theo quy định pháp luật.

Đối với công trình khách sạn, giám sát cần đặc biệt chú trọng bốn điểm nghiệm thu bắt buộc: nghiệm thu móng trước khi thi công kết cấu thân, nghiệm thu kết cấu chịu lực từng tầng, nghiệm thu hệ thống PCCC theo QCVN 06:2022/BXD, và nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng. Romo Cons khi đảm nhận vai trò tổng thầu thi công luôn phối hợp chặt chẽ với giám sát tại các điểm nghiệm thu này – như tại Khách sạn JD Đà Nẵng (đường Trần Hưng Đạo), việc kiểm tra chất lượng bê tông, móng nền, cao độ móng và thép cột-dầm-sàn được thực hiện nghiêm ngặt ngay từ giai đoạn xây thô. Tìm hiểu thêm về dịch vụ thi công khách sạn trọn gói với quy trình kiểm soát chất lượng đồng bộ.